平安证券-房地产&建材行业点评：按揭利率下行空间进一步打开，关注地产及产业链机会-220515

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事项：央行、银保监会发文调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

东莞出台7条新政促楼市，涉及多孩家庭放宽购房、“双（多）证”房可以视为一套商品住房、增值税免征年限由5年改为2年、商品房限售年限改为2年、绿色建筑住房公积金额度上浮20%等。

长沙出台政策，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年。

平安观点：楼市成交压力不减，相关社融数据表现疲弱。

由于购房情绪低迷，叠加疫情封控影响，4月百强房企单月销售额、销售面积同比下降59.2%、60.7%，降幅较3月扩大6.6、3.5pct，受此影响1-4月百强房企销售额、销售面积累计降幅扩大至50.5%、52.3%；5月前13日新房日均成交同比降59.5%，降幅较4月扩大4pct，短期成交仍旧面临压力。

此外，相关社融数据表现疲弱，4月居民消费贷款减少1649亿元，同比少增5883亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

按揭端潜在下行空间广阔，后续有望延续改善：对比此前2019年8月25日央行公告，要求首套房贷款利率不得低于相应期限LPR、二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点，此次调整房贷利率下限可减轻购房者按揭负担，促进需求释放。

但从央行数据来看，2022Q1全国个人按揭综合成本5.49%，为同期5年期LPR的1.19倍，上浮比例仅次于2021Q4（1.21），仍处于历史较高水平。

对比2009Q2和2016Q3两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率潜在下行空间依旧充足，后续按揭端亦有望延续改善。

多城发布创新型楼市政策，松绑力度进一步加大。

长沙、东莞等地创新性松绑楼市，涉及“多孩可多房”、存量房屋盘活供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算等，优化限购政策的同时，亦符合鼓励生育、发展保障性住房、“房住不炒”等政策方针。

南京房协发布楼市新政显示，南京自5月11日起生育二孩及以上的本地居民家庭可新购一套住房，尽管此前宁波等地针对多孩家庭已有公积金优惠政策，但“多孩可多房”松绑力度更大，已相继在经济强市落地。

此外东莞解决“一房多证”历史遗留问题，增值税征免年限“5改2”,商品房限售年限改为2年等一系列优化措施，均可释放改善性住房需求，促进楼市回稳。

长沙则作为楼市调控的“模范生”，盘活存量租赁住房供应池，打通新房、二手房、租赁住房的“闭环通道”；在房住不炒的基调下，对限购政策优化，同时为多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供新方向。

地产政策显著改善叠加疫情好转，防水等建材板块修复可期。

因地产资金端承压带来的需求下滑与减值担忧，叠加疫情、原材料涨价冲击，防水等建材板块业绩显著承压。

2022Q1申万水泥、玻璃、防水、管材板块归母净利润分别同比降21.3%、42.7%、18.0%、40.6%。

5月15日上海宣布将分阶段推动复商复市，各地疫情防控取得成效背景下，后续有望迎来项目赶工复工潮；同日央行、银保监会调整差别化住房信贷政策，地产政策改善由地方层面提升至中央层面，有望提振市场信心，带动防水、水泥等建材板块估值修复，后续需重点关注地产基本面复苏情况。

投资建议：当前在稳增长背景下，地方财政及楼市成交均承压，大型房企信用风险再度爆发，化解行业风险与稳定市场预期迫在眉睫，政策有望在供需两端加大发力，带动板块估值持续修复。

中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的强运营、高信用房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。

开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。

物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调的压力亦逐步释放，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物管企业估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

产业链角度，建议关注科顺股份、东方雨虹、海螺水泥、伟星新材等。

风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。