国金证券-公募基础设施REITs 2022年一季报分析：疫情反复下业绩分化，产权类项目整体较优-220511

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基本结论公募基础设施REITs一季报分析：4月下旬，2021年成立上市的11只公募基础设施REITs相继发布了2022年一季度报告，受一季度国内疫情散发影响，公募REITs经营情况有所分化，其中高速公路类项目业绩表现受疫情冲击明显，其余类型项目基本面较2021年四季度未发生异常波动。

对比一季度主要财务数据与招募说明书披露的预期值来看，产权类REITs一季度的营收、净利润及息税折旧摊销前利润（EBITDA）相比招募书预测值的完成情况较好，其中东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT三项指标均超出招募书预期；特许经营权类REITs一季度经营业绩受疫情影响较明显，除中航首钢绿能REIT外，其余各REIT一季度经营业绩均低于预期水平。

EBITDA指标方面，产业园区类、仓储物流类整体表现亮眼，高速公路类一季度受疫情影响表现不及预期，生态环保类REITs中航首钢绿能REIT超预期情况明显，而富国首创水务REIT受季节性因素影响，一季度表现低于预期值。

从经营业绩的环比表现来看，首批9只公募REITs中，东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、浙商沪杭甬REIT以及中航首钢绿能REIT一季度营收实现环比上涨；EBITDA方面，除华安张江光大REIT外，其余各REIT一季度EBITDA均较上季度有所增加。

盈利能力方面，一季度仓储物流类、高速公路类REITs整体盈利能力较强，其中平安广州广河REIT、红土盐田港REIT一季度EBITDA利润率较高，分别为84.07%、81.01%。

可供分配金额方面，从公募REITs一季度可供分配金额较招募书预测值的完成情况来看，有近一半REITs当季可供分配金额超过同期预测值；纵向对比来看，除红土盐田港REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT外，其余REITs一季度可供分配金额均较上季度有所下降。

底层项目运营情况方面，分类型来看，产业园区类REITs整体运营良好，3月以来疫情反复对后续经营存在一定影响；仓储物流类REITs所持项目的出租率及租金水平基本平稳，经营业绩稳中有升；高速公路类REITs项目一季度车流量及通行费收入在疫情影响下较往年同期有所下滑；生态环保类REITs运营情况未有异常波动，水务类项目经营呈现一定的季节性特征。

公募基础设施REITs二级市场表现：整体来看，今年以来REITs等权价格指数及总成交额呈现先升后降的态势，2月中上旬达到高点后开始回落，3月下旬以来有阶段性回升，目前处于微幅震荡状态。

截至2022/4/30，REITs等权价格指数整体累计回报为24.12%，一季度（截至3/31，下同）回报为3.02%，较上季度（12.85%）有所下降；成交额方面，11只公募基础设施REITs上市以来成交额合计436.49亿元，2022年1季度成交额合计177.92亿元，较上季度（342.98亿元）有明显降温。

从REITs持有项目的行业类型来看，目前四大类型REITs指数走势表现分化，季度内整体收益表现由高到低排序依次为：生态环保>产业园区>仓储物流>高速公路，对应的当季回报分别为7.69%、4.54%、3.42%、-2.82%。

风险提示：1）政策调整风险；2）试点项目运营不及预期；3）疫情反复影响项目经营；4）二级市场流动性不足；5）估值波动超预期；6）基金治理风险等。