东方证券-房地产行业2022年第18周地产周报：多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化-220511

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核心观点第18周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。

房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.7%。

沪深300指数报收3908.82，周度涨幅为-2.7%；创业板指数报收2244.97，周度涨幅-3.2%；房地产板块指数报收3133.95，周度涨幅为-5.4%。

本周行业要闻。

央行发布数据，一季度末房地产贷款余额同比增6%，房地产开发贷款环比多增。

中办、国办印发推进以县城为重要载体的城镇化建设意见。

多部委发声支持刚性和改善性住房需求、支持房企正常融资活动等。

广州首批次成交17宗、1宗流拍。

无锡首批次8宗地全部成交。

济南首批次成交21宗，流拍14宗。

惠州：优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购。

无锡：个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

徐州：引导金融机构下调房贷利率、鼓励降首付比例等。

阳光城转让浙江六宗地“回血”57亿。

本周新房、二手房销售量较上周减少。

第18周29大城市新房销售为1.3万套，较第17周减少44.6%；11大城市二手房销售2951套，较第17周减少71.7%；一线城市新房、二手房交易较第17周分别减少58.5%、71.7%；二线城市新房、二手房交易较第17周分别减少37.0%、72.1%。

库存量较上周减少，库销比较上周增加。

截至第18周，15大城市库存为123.7万套，较第17周减少0.2万套；库销比为21.9个月，较第17周增加1.5个月。

本周土地市场出让热度较上周降低。

第18周26大城市合计成交土地17块。

土地出让金额减少。

第18周26大城市土地出让金为341.5亿元，较第17周减少751.9亿元。

平均溢价率下降。

第18周26大城市土地成交平均溢价率为1.5%，较第17周下降。

重点公司公告。

中南建设、万科A发布2022年4月经营快报。

大名城、金科股份、东望时代、万科A回购公司股票。

阳光城出现流动性紧张，拟转让子公司100%权益。

华侨城A持股5%以上股东减持公司股份0.6%投资建议与投资标的本周新房、二手房销售在疫情影响下大幅走弱，土拍市场延续低热度。

从4月29日政治局会议定调及各部委陆续发声来看，逆周期政策加码的预期进一步抬升。

我们认为后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策（如降低首套房的认定标准）、降低房贷利率等；供应端适度放松预售资金监管或优化监管形式、释放部分流动性，同时继续推动优质房企并购出险房企项目。

本周中央发文推动县域城镇化，我们理解是对原有“大国大城”发展思路在增强城镇体系整体韧性的方向上有所调整，其中位于都市圈、城市群范围内，人口产业具备一定优势的县城将在“人地钱挂钩”机制下迎来更大发展机会，因此中长期来看利好深耕重点城市群的房企。

短期而言，基本面能否如期修复将取决于主要城市的政策放松力度。

同时，无论是预售资金监管放松还是融资端支持都将向高信用房企倾斜。

而在推动折价出售项目以化解危机的过程中，问题房企将失血严重。

因此现阶段寻找边缘房企依然不是一个好策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科A(000002，买入)、保利发展(600048，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。

同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示销售大幅低于预期。

逆周期政策不及预期。

利率发生明显上升。