中信证券-万科A-000002-重大事项点评：协同展业，发挥综合优势-220511

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我们认为，公司新的综合展业行为，体现了公司参与城乡建设，助力美好生活的战略决心，也体现了公司集团化协同作战的应有优势。

虽然地产市场状况不佳，但政策正在密集出台。

从拿地层面看，当前蓝筹开发企业有显著的拿地机会，以改善长远的盈利能力。

▍5月9日，公司和广州市政府签署战略合作框架协议。

双方将在城市更新，保障性租赁住房，城市物业智能服务，城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作。

我们认为，这是公司继2021年8月和上海签署战略合作框架协议后，和一线城市再次达成全面战略合作框架协议（2021年以来，公司分别和深圳盐田区、福田区等达成战略合作框架协议）。

▍城市集成的战略合作展业新模式，体现集团作战优势。

和传统的开发拿地相比，集成式，综合性的区域战略合作协议，更有利于发挥多赛道的协同优势，不仅能适当助力开发拿地，更能有效推进物业、物流、长租、养老、酒店等多种经营性业务共同进步。

尤其在一线城市，市场纵深广阔，人民群众需求多元，尤其是针对存量空间的持续性需求较大。

我们深信，综合协同展业模式好于拼地价模式，战略合作框架协议的达成有助于企业在特大城市做深做实。

▍谨慎调度资金，成长而不冒进。

公司在2022年4月仅增加1个地产项目和1个物流仓储项目。

在局部疫情影响存在不确定性，销售回款有限的情况下，以销定产是较为理性的经营策略。

我们认为，战略合作框架协议并不会短期带来大量的现金支出，公司保留了成长的可能性，却也保证了资金安全。

▍地产没有休克疗法。

在局部疫情冲击叠加需求乏力的背景之下，2022年4月新房销售进一步走弱。

公司4月当月完成合同销售金额308亿元，同比下降38%。

前4月完成合同销售金额1373亿元，同比下降40%。

诚然，如果市场一路下行，相信包括公司在内的蓝筹地产企业，还要面临业绩预测进一步下调的境况。

但是，我们相信面对交付压力、土地出让压力和金融市场风险，地产政策不可能选择休克疗法。

2022年4月各地政策开始密集推出，我们有信心看到基本面在下半年开始上行。

短期而言，我们相信这些政策，加之短期局部疫情冲击之后部分城市售楼处恢复运营，预计也将在5月销售数字上有所反映。

▍风险因素：市场销售继续下行，公司结算盈利能力继续下行的风险；区域性战略合作协议见效慢，推进时间有不确定性。

▍投资建议：我们认为，公司新的综合展业行为，体现了公司参与城乡建设、助力美好生活的战略决心，也体现了公司集团化协同作战的应有优势。

虽然地产市场状况不佳，但政策正在密集出台。

从拿地层面看，当前蓝筹开发企业有显著的拿地机会，以改善长远的盈利能力。

从估值来看，公司处于过去10年内56%的PE分位和1%的PB分位（即过去十年只有1%的时间PB低于当前）。

我们认为，公司PE和PB的估值历史分位差距较大，主要原因是2021年公司业绩出现较大幅度的下降。

但即使如此，公司的PE水平也并不高。

我们维持公司2022/23/24年EPS预测2.10/2.26/2.54元，参考公司历史估值水平，维持万科A及万科企业（H股）2022年12倍PE，即万科A对应25.2元/股的目标价，万科企业对应31.1港元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。