远东资信-2022年4月房地产行业观察与债市运行动态：房地产开发投资与销售双降，行业步入新常态-220510

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商品房量价：4月份30大中城市商品房成交面积同比减少54.24%，成交量仍明显低于往年同期。

百城新建住宅平均价格同比上涨1.51%，涨幅较上月回落0.21个百分点。

房地产开发投资：3月份房地产开发企业土地购置费为4435.79亿元，较上年同期的4731.41亿元下降6.25%。

政策：4月份政治局会议定调支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策。

全国多个城市适度放松房地产调控政策，内容包括放宽限购资格、降低首付比例等。

金融管理部门提出加大对房企融资支持，要求金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷。

重点房企：4月份百强房企销售操盘金额同比下降58.6%；新希望地产并购雅居乐旗下项目；招商蛇口拟与佳兆业就资产转让开展合作；金科股份、绿地控股为旗下多家公司新增提供担保，累积担保余额占净资产比例较高。

债券发行与到期：4月份房地产行业共发行债券602.24亿元，通过债市净融资-306.99亿元。

2020年9月至2022年4月，国内房地产行业债券存量规模压降了约3695.74亿元。

信用事件与利差：4月份有5只债券违约、4只债券展期。

无主体和债券的信用级别被下调。

4月下旬兴业房地产行业债券信用利差（中位数）明显下降，4月末较上月末下降了14.23BP。

总结与展望：近期商品房销量一直低于往年同期，房企土地购置费支出也同步减少，当前行业可能已经步入开发投资、销售双降的新常态。

近期房地产企业在出清资产和负债，以适应行业新常态。

在负债出清后，行业整体的债务风险也随之下降。

展望未来，各地销售、限购政策会进一步放宽甚至取消，利好房地产企业销售回款。

此外，并购债券、并购贷款等纾困资金也利于房企风险化解，预计不会再出现大面积违约情况。

但疫情封控可能会阻碍房企在部分区域的销售回款。