中信证券-REITS专题研究~REITs 2021年年报总评：底层资产表现稳健，经营计划完成良好-220509

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截至2022年4月30日，12家REITs自发行募集后市值累计上升15%。

首批9家REITs年度营业收入和EBITDA分别完成103%和98%。

实际分红比例达到97%。

目前产权类REITs的2022年分派率平均为3.4%，经营权类则达到7.1%。

REITs市场表现稳健，具备长期投资价值。

▍REITs市场推出之后整体表现理性。

REITs市场经历了从冷静观望，到活跃交易，再到理性回归的过程。

总体而言，截至2022年4月30日，12只REITs产品总市值528亿元，比初始募集资金（含原始权益人部分）上涨15%。

相对表现最好的是首创水务、盐田港和蛇口产园，高速公路类REITs表现相对疲软。

▍产品表现和个人投资者持股占比存在正相关，和规模存在负相关。

首批REITs的个人投资者持股，从发行时的9.3%上升到2021年底的12.0%。

到2022年6月，首批公募REITs的战略投资者部分将解禁，这部分市值约百亿。

我们认为，有序解禁并不会显著冲击REITs市场，且有助于进一步提升REITs市场的流动性。

▍年度经营计划完成良好。

2021年首批9只REITs产品的年度营业收入和EBITDA相比预期指引（REITs产品在募集说明书公开发布盈利预测）完成度分别为103%和98%，考虑疫情影响这一完成度令人满意。

2021年，除首钢绿能外，首批REITs的营业利润率都在55%以上，符合成熟资产稳定盈利特征。

全部首批REITs年报的现金分红都超额达成，实际拟分红比例高达97%（剔除仅公告第一次分红金额的沪杭甬高速）。

产权类REITs经营现金流对可供分配金额的覆盖度为129%，经营权类则为73%。

▍产权类REITs的底层资产整体表现稳健。

2021年，产业园区和物流仓储资产整体运行稳健，其中，张江光大的租金同比增长超过3%，苏园产业的租金小幅下降4%左右，但出租率提升。

普洛斯有效租金同比提升7.2%，底层需求强劲。

各产权类REITs底层资产均比募集说明书有增值。

▍市场有望扩容，产品有望扩募。

当前产权类REITs的2022年分派率平均为3.4%，经营权类则达到7.1%。

我们相信，REITs既能凭借股债结合的属性获得更多投资者的青睐，也能以较低的分派率吸引越来越多的基础设施拥有者推动发行上市挂牌。

▍风险提示：部分底层基础设施资产的现金流受到局部疫情反复的影响，可能在2022年有不稳定性。

随着上市REITs产品不断增加，不同产品之间分化可能扩大，投资者有必要进一步深入研究底层资产。

▍投资建议：REITs是不依赖于主体信用，而依托底层资产，具备稳定的收益特征，但投资者又可以分享资产增值好处的产品。

我们认为，当前主要产权类REITs的收益率和信用债、股票现金分红收益率相比，仍在较为合理的区间。

我们推荐主流的物流仓储和产业园区REITs，也建议有条件的投资者积极参与基础设施资产pre-REITs投资。