西南证券-房地产行业周报：五一销售同比下降80%，中央推动县城建设-220508

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广州首拍本土城投托底力度提升，济南、无锡首拍热度均不及预期。

1）广州：本轮土拍18宗涉宅地成功出让17宗，其中2宗溢价成交、并且1宗地块以最高限价+竞自持9%成交，流拍率仅6%，去年第二、三轮的高流拍现象得到明显缓解，其中15宗地块均被央/国企拿下，本土城投依旧是拿地主力。

2）济南：此次首拍济南共推出30宗涉宅用地，最终仅顺利成交16宗，其中13宗地块均底价出让，9宗由本地城投托底，平均溢价率仅为1%，流拍率高达47%，仅次于天津，成交地块多由地方平台托底。

3）无锡：无锡本轮土拍挂牌数量少，拿地门槛有所下调，还增加了预公告环节以降低房企的资金压力，依然未能大幅提升市场的拿地热情。

首轮土拍的8宗地块虽然没有流拍，但7宗底价成交、1宗低溢价成交，溢价率仅有0.08%。

5家房企年内新增货值超500亿，TOP10房企占新增货值74%。

据克尔瑞统计，全国300城经营性土地4月（截至27日）总成交建筑面积仅6537万平方米，同比降幅近六成。

4月末新增货值五十强门槛达到46.4亿元，5家房企年内新增货值超过500亿元，万科以797.7亿元位列第一，其次为华润、绿城、滨江和中海，货值也超过500亿。

五十强新增货值集中度有一定程度的下降，TOP10房企新增货值占五十强总货值的74%。

4月销售降幅继续扩大，五一假期销售不佳。

4月行业百强房企实现全口径销售金额4924亿元，同比下降59%，较3月降幅扩大6个百分点，实现销售面积3187万平方米，同比下降61%，较3月降幅扩大4个百分点。

五一期间（4月30日-5月4日），50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均较2022年4月日均降幅为75%。

分能级来看，一线城市同比+6%，环比-62%，二线和三四线城市全面下行，同比和环比跌幅均在6成以上。

推进县城建设有利于刺激三四线城市经济活力，缓解楼市下行压力。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。

文件从9个方面共39条，提出了县城建设的任务和措施。

随着“棚改红利”趋弱，三四线需要新的增长点以维持经济活力，本次《意见》强调了要依据县城自身特点发展特色优势产业，并完善市政设施体系，夯实县城运行基础支撑，有利于激发新的经济增长活力，缓解三四线城市楼市下行压力。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。