天风证券-房地产行业2022房企一季报点评：业绩寻底，预期博弈-220508

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行业追踪（2022.4.30-2022.5.6）营收下滑显著，盈利降幅扩大根据我们统计的上市房企22年一季报数据，A股69家主流房企Q1营收同比下降13.1%，较2021Q1下滑49.2个百分点。

一季度整体归母净利同比下降47.5%，较2021Q1下滑22.1个百分点。

一季度整体毛利率为21.0%，较2021Q1下滑3.3个百分点。

22年Q1房企营收端受资金链紧缩、竣工结转节奏放缓等因素影响下滑显著，利润端受前期高价地及限价影响继续探底，营收、归母净利、结转毛利率同创2011年以来一季度最大降幅。

而大型房企、国央企则凭借资金优势在收入及盈利端呈现出良好韧性。

我们认为，后续房企业绩修复时点将取决于政策导向与需求预期的博弈结果。

销售回款承压，预收增速放缓22年一季度A股69家房企整体销售商品、提供劳务收到的现金同比下降33.7%，增速较2021Q1下滑109.4个百分点。

一季度整体预收账款与合同负债合计同比增长1.1%，增速较2021Q1下滑12.8个百分点。

销售疲弱致使房企回款下降明显，整体回款表现已低于疫情前2019年水平。

Q1市场信心尚未修复叠加疫情反复，行业预收款规模呈见顶趋势，大中房企预收款接近零增长，小型增速已经转负。

由于房企结算端相对稳定，预计在需求侧迎来边际改善前，行业回款及预收规模将继续承压。

负债规模收窄，行业缩表继续一季度整体有息负债同比降低4.7%，较2021Q1下滑6.8个百分点。

分梯队看，大型、中型、小型房企有息负债分别同比+10.4%、-11.9%、-6.9%；分性质看，国企、民企、其他房企分别为+1.2%、-13.2%、-5.3%。

22年Q1房企有息负债近十年首次同比减少，增速自18年阶段性高点持续回落，行业去杠杆缩表步入深水区。

一季度政策优先支持国央企融资背景下，大型房企、国企有息负债录得同比正增长，债务端优势明显。

考虑近期政治局会议锚定稳增长目标，短期预计在支持企业融资、满足住房需求上均有流动性松动空间，整体性的流动性复苏则需等待市场销售回温带动融资端风险偏好改善。

受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大新房市场本周成交204万平，月度同比-51.29%，相较上月下降8.57pct；累计库存17499万平，一线二线三线及以下去化加速。

二手房市场本周成交54万平，月度同比-36.94%，相较上月下降4.80pct。

土地市场本周成交建面1874万平，滚动12周同比-36.37%；成交总额653亿元，滚动12周同比-48.18%；全国平均溢价率+6.77%，滚动12周同比-16.34pct。

本周申万房地产指数-5.44%，较上周下跌4.49pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数2.77pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.24%，较上周下降2.53pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数1.91pct；克而瑞内房股领先指数为-5.56%，较上周下跌5.53pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。