天风证券-房地产行业销售周报：房企融资供需两端收紧，房住不炒定位继续巩固-210725

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行业追踪（2021.7.12-2021.7.18）一手房：环比下降5.46%，同比下降15.73%，累计同比上升36.21%本周跟踪36大城市一手房合计成交3.65万套，环比下降5.46%，同比下降15.73%，累计同比上升36.21%，较前一周减少1.58个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-17.23%、-8.6%、13.91%；同比增速分别为-4.67%、-14.59%、-23.88%；累计同比增速分别为64.12%、37.29%、17%，较上周分别增加-2.57、-1.11、-1.84个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-49.07%、0.95%、-21.66%、3.67%；累计同比分别为83.41%、60.07%、74.48%、38.61%，较上周分别变动-0.74、-1.9、-5.19、-2.26个百分点。

二手房：环比下降6.98%，同比下降33.93%，累计同比上升22.84%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.04万套，环比下降6.98%，同比下降33.93%，累计同比上升22.84%，较上周减少1.13个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-9.58%、-3.93%、-13.28%；同比增速分别为-38.13%、-29.28%、-39.73%；累计同比增速分别为20.34%、22.89%、40.45%，较上周分别变动了0.86、-2.65、-3.67个百分点。

库存：去化周期31.7周，环比下降20.13%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计67.07万套，去化周期31.7周，环比下降20.13%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-59.18%、-0.47%、-0.14%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.65万套，环比下降5.46%，同比下降15.73%，累计同比上升36.21%，较前一周减少1.58个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.04万套，环比下降6.98%，同比下降33.93%，累计同比上升22.84%，较上周减少1.13个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计67.07万套，去化周期31.7周，环比下降20.13%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-59.18%、-0.47%、-0.14%。

融资环境持续收紧，融资规模不断下降。

7月14日，银保监会通报了上半年银行保险业运行情况。

上半年，人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。

各项贷款同比增长11.9%，其中房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

7月20日，中指研究院发布《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年1-6月，房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%，融资收紧态势明显。

其中，信用债融资3323.8亿元，海外债融资1899.3亿元，信托融资3379.8亿元，发行ABS融资2486.6亿元。

债券发行仍为房企融资的主要形式；海外债及信托融资额快速下滑，成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

落实“房住不炒”，LPR连续第15个月维持不变。

近日，中国人民银行表示，近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。

7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，已连续15个月保持不变。

楼市因城施策。

上海房贷利率上调，限购政策收严。

7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。

首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于24日零时开始实行。

7月23日，上海市住房城乡建设管理委等出台加强住房赠与管理规定，进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策。

新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。