国泰君安-万科企业-2202.HK-多元业务发展加快，“买入”-220429

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　　2022年一季度业绩总体稳健。万科2022年一季度收入同比略增0.6%至人民币627亿元。尽管总体毛利率下跌（18.9%），但一季度物业开发毛利率回稳至21.8%，与2021年全年21.7%的毛利率大致持平。万科一季度股东净利润同比增10.6%至人民币14.29亿元，核心净利润（扣除非经常项损益）同比略降5.6%至人民币10.93亿元。我们认为万科2022年一季度利润表现总体稳健，尤其考虑到充满挑战的环境和奥密克戎在中国高线城市爆发的负面影响。
　　维持健康的流动性水平。截至2022年一季度末，万科继续保持“三条红线”绿档。净负债率为34.6%，调整后资产负债率为69.5%，及现金短债覆盖比为2.6倍。我们相信万科健康的流动性水平和较强的再融资能力将有助于其在未来几个月抓住适宜的土地窗口。
　　多元业务增长快速。万科在今年一季度报里披露了更多有关多元业务的信息。我们看到公司多元业务的收入增长远快于物业开发业务。物流业务、长租公寓以及商业运营的2022年一季度收入分别同比增长39%、13%和18%。
　　重申“买入”，目标价24.90港元。我们重申万科“买入”评级，看好其领先的市场地位、发展势头良好的多元化业务以及财务优势。我们的目标价对应2022年每股估值有20%的折让。
　　主要下行风险：1）更差的利润率下滑；2）不理想收并购带来的价值损害；以及3）较慢的多元业务价值释放。