中信证券-银行业投资观察：房地产金融长效机制稳步推进-210725

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今年以来，房地产金融长效机制稳步推进，涉房贷款投放增速持续收敛，重点城市按揭贷款利率有所上行。

目前情况看，个人非按揭贷款以及制造业、基建类贷款投放补位下，总体信贷投放的平稳增长无虞。

事项：7月23日，住建部官网发布八部委联合发文《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，本期投资观察重点聚焦今年以来房地产金融相关业务情况。

八部委联合发文，通过房地产市场秩序规范夯实房住不炒成效。

1）联合金融部门强化涉房信贷监管，提及金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题，整治在房屋买卖方面套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房行为；2）联合财政部门强化地方债用途规范，明确不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目，不安排一般房地产项目，不安排产业项目。

3）住建部房地产市场监管司亦将配合推进房地产金融管控，包括完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

房贷定价：审慎考量下，今年来按揭贷款定价持续上行。

1）房贷终端利率上行，根据央行货币政策执行报告，21Q1个人住房贷款利率环比上行3bp，而贝壳研究院高频数据看，截至6月末全国首套及二套房贷利率指数连续7个月上升，6月份监测的72城主流首套/二套房贷利率5.52%/5.77%，较5月提高5bp/4bp；2）重点城市房贷利率提升更为明显：本周，央行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜，首套/二套房贷利率将从现在的4.65%/5.25%，分别上调5.0%/5.7%。

此外，此外，根据南方都市报、凤凰网房产等多家媒体报道来看，今年来广州、杭州、南京等多地均有不同程度的按揭贷款定价普遍上调，房贷放款周期也相对延长。

房贷投放：总体投放更为严格与审慎。

1）涉房贷款增速持续下降。

根据央行数据，截至6月末，房地产贷款余额50.8万亿，同比+9.5%，低于上年末增速/全部贷款增速2.2pcts/2.8pcts。

其中房地产开发贷和个人住房贷款增速分别收敛至2.8%/13%，分别较上年末下降3.3pcts/1.6pcts。

2）房地产贷款集中度监管使房贷额度收紧，根据去年末银保监322号文，五类别银行分别设置了房贷占比上限40%/27.5%/22.5%/17.5%/12.5%的要求，在2年/4年过渡期安排以及逐步达标方案的明确，预计部分超限银行在持续达标方面将持续推进。

银行应对：积极拓展非房贷款的补位与发力。

从监管部门公布数据及调研情况看，大部分银行持续发力其他类别贷款：1）非住房零售贷款投放提速，特别是在3月-5月经营性贷款、消费性贷款集中检查结束后，部分银行在合规基础上强化了个人消费贷和普惠小微贷款的投放力度，6月居民短期消费和短期经营贷款结束二季度以来的明显同比少增局面；2）部分对公重点领域投放提速，根据央行数据，6月制造业中长期贷款同比+41.6%，基础设施中长期贷款同比+17.3%，下半年财政政策“后置”叠加企业资本开支的进一步修复，预计下半年制造业和基建类贷款仍有加大投放空间。

风险因素：宏观经济大幅下行，银行资产质量超预期恶化。

投资观点：关注板块配置价值。

今年以来，房地产金融长效机制稳步推进，涉房贷款增速持续收敛，个人非按揭贷款以及制造业、基建类贷款投放补位下，总体信贷投放的平稳增长无虞。

当前时点，行业总体估值处历史较低水平，中报业绩有望验证板块盈利的如期修复，可关注配置价值。

个股选择可遵循两条线索：1）优质银行：估值溢价延续，盈利领先带来持续阿尔法收益，如招商银行、平安银行；2）修复银行：具备风险拐点、估值修复特点的标的，具体包括兴业银行、光大银行、南京银行、江苏银行和大行。