安信证券-行业出清与房企分化（二）：2022 年一季报的七个变化-220504

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截至2022年4月30日，共43家A股上市和境内发债房企披露了2022年一季报（其中32家为TOP100房企；分企业性质看，国企21家，民企19家，公众企业3家），本文以此为样本，分析2022年以来房企偿债能力、现金流、投融资行为、盈利能力等方面的变化。

■杠杆：国企加杠杆，民企降杠杆。

（1）2022Q1样本国有房企有息负债规模同、环比增长11.6%、4.2%；样本民营房企有息负债规模同、环比压降11.3%、0.9%；公众企业债务增速居于国企和民企之间。

总体来看，受国企加杠杆带动，2022年一季度行业债务规模有所扩张，43家样本房企有息负债余额同、环比增长0.4%、1.9%。

目前样本房企中国有房企有息负债规模占比达到53.1%，为近年最高水平。

（2）行业有息负债小幅抬升的同时，现金明显回落，净负债率有所抬升。

2022Q1样本房企净负债率中位为87.8%，环升7.6pct。

受现金大幅回落影响，民企净负债率抬升更显著。

（3）从表外杠杆的角度看，2022Q1样本房企表外不确定性指标变动相对不大，目前民企和公众企业少数股东权益占比等指标高于国企。

■短期偿债能力：民企承压加大。

2022Q1行业现金明显回落的同时短债规模有所下降，现金短债比小幅抬升，但现金短债比高于1的房企占比仅53.5%，相比2021Q4进一步下滑2.3pct。

当前民企短期偿债压力更大，2022Q1现金短债比中位仅65.3%，明显低于国企和公众企业的121.8%和146.9%；短长期有息负债比中位达到61.7%，也明显高于国企和公众企业。

■三条红线：达标情况小幅改善，国企、公众企业达标率更高。

2022Q1房企三条红线总体达标情况相比2021年末小幅改善，绿档房企占比达到39.5%，相比2021年末提升4.7pct。

民企、国企、公众企业绿档占比分别为26.3%、47.6%、66.7%。

■现金流：国企加杠杆带动行业筹资现金流转正，但行业销售回款承压仍较大。

（1）2022Q1行业总体筹资活动现金流转正。

43家样本房企筹资活动现金流净额合计12.9亿元，相比2021Q3以来单季1000-2000亿的净流出明显改善，为2021Q2以来首次转正。

行业筹资活动现金流转正主要由国企贡献，2022Q1国企筹资活动现金流由2021Q4的-273.6亿大幅增至455.8亿，达到与2021Q1基本持平的水平。

公众企业筹资活动现金流也有所改善，但民企筹资活动现金流仍处于大幅净流出，规模达到-363.2亿元，93.8%的民企筹资活动现金流处于净流出状态。

（2）行业筹资活动现金流净额小幅回正的同时，经营+投资活动现金流净额明显转负，净流出达到1239.3亿元。

2021年四季度房企仍可通过加大回款、缩减拿地等方式维持经营+投资活动现金流净流入，弥补融资收紧的压力，2022年以来房地产市场的快速冷却使回款面临极大的下行压力，成为拖累房企总体现金流的核心因素，2022Q1房企经营+投资活动现金流入同比大幅下降23.3%，其中民营房企回落幅度更大，同比降幅达到48.4%。

■拿地：房企拓地全面放缓。

2022年一季度房企拿地全面放缓。

披露数据的15家房企2022Q1拿地强度平均为9.5%，相比2021年的29.8%明显回落，46.7%的样本房企未拿地。

其中国有房企拿地强度平均17.1%，相比2021年下降23.6pct；公众企业拿地强度平均7.9%，相比2021年下降21.7pct；民企拿地强度平均0.0%，相比2021年下降19.1pct。

分房企来看，86.7%的样本房企拿地强度回落。

■销售：房企销售下行压力较大，民企销售降幅高于国企。

2022Q1家样本房企销售金额同比增速中位为-40.9%，相比2021年的2.1%明显回落。

民营房企销售承压更大，销售额同比增速中位为-48.8%、低于公众企业（-45.0%）和国企（-34.3%）。

■盈利：毛利率继续磨底。

2022年一季度房企毛利率维持低位，中位为18.3%，相比2021Q4小幅下降0.2pct，相比2018年的阶段性高点回落15.0pct。

民营房企盈利能力相对最弱，毛利率中位为16.5%，低于国企（20.0%）和公众企业（17.1%）。

■风险提示：指标口径差异；房地产政策超预期等。