平安证券-地产行业周报：深圳集中供地热度较高，政治局会议明确支持改善-220504

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周度观点：4月29日深圳2022年首批集中土拍落幕，推出8宗地块全部触顶成交，平均溢价率15%，央国企、城投及人才安居为拿地主力。

4月百强房企销售延续低迷，市场信心仍未得到根本修复，月底政治局会议表述相对积极，行政调控、预售金监管优化空间进一步打开。

短期政策发力带动的估值修复有望持续；中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩，行业格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。

开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、金科股份、中南建设等。

物管板块估值处于历史低位，随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）百强销售延续低迷，政治局会议稳定预期；2）深圳2022首批集中供热度较高，推出地块均触顶成交。

市场运行监测：1）成交环比上行，短期压力仍存。

4.23-4.29新房成交3万套，环比升5.8%；二手房成交1.6万套，环比升8.9%。

4月（截至4月29日）新房日均成交同比降55.3%，降幅较3月扩大10.8pct。

随着各地政策落地，购房信心有望逐步重塑。

但短期受疫情防控、政策时滞影响，成交仍旧面临压力。

2）改善型需求占比环比上升。

2022年3月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升3.1pct至80.2%。

3）库存环比上升，短期稳中趋降。

16城取证库存10325万平，环比升1.6%。

资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。

4）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。

上周百城土地供应建面598.8万平、成交建面380.6万平，环比降79.7%、降78.9%；成交溢价率2.9%，环比升0.1pct。

其中一二线、三线成交建面分别占比30.6%、69.4%，三线占比环比升17.4pct。

资本市场监测：1）地产债：4.25-5.1境内地产债发行100.2亿元，环比减少33.3亿元；海外债发行2.4亿美元，环比增加1.9亿美元；重点房企发行利率区间为2.79%-4.9%，可比发行利率较前次升降不一。

2）信托：4.25-5.1集合信托发行7.8亿元，环比减少40.9亿元。

3）地产股：4.25-5.1房地产板块跌0.96%，跑输沪深300（0.07%）；地产板块PE（TTM）10.66倍，估值处于近五年71.59%分位。

4.25-5.1沪深港股通北向资金净流入前三为绿地控股、万业企业、万科A；南向资金净流入前三为华润置地、新鸿基地产、融创服务。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。