山证国际-房地产行业内房股2021年度数据跟踪报告：黑铁时代”的内房股选择逻辑-220504

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调控政策松绑有助逐步引导市场回稳和预期的改善：当前，受国内疫情复燃等影响，制造业、服务业景气度大幅转弱，短期经济下行压力加大，我国把2022年经济整体以稳中求进为发展目标，并把经济稳增长放在更突出的位置，而扮演经济压舱石之重要角色的房地产行业调控政策也边际放松。

今年以来，中央政府延续了2021年底的政策基调，持续出台维护房地产市场平稳健康发展的政策，主要包括放松限购、限贷，以及支持优质房企开展并购贷款融资等，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

预期调控政策松绑有助逐步引导市场回稳和预期的改善。

受疫情复燃等影响，房地产市场2022年首季度继续呈调整态势：2022年以来，虽然全国有多个城市陆续放松了房地产调控政策，但行业受疫情复燃和购房者信心尚未恢复等影响而继续呈调整态势，房地产月度累积开发投资完成额和新开工面积今年首季度同比分别增长约0.7%和-17.5%。

全国整体商品房首季度累计销售表现也持续疲软，同比下降22.7%；其中，住宅期内销售同比下降约25.6%，表现明显差于低基数效应下的办公楼(约+4.1%)和商业营业房(约+11.3%)。

此外，百强内房企业同期权益销售则同比下降约48.6%。

上市内房企业最新经营和财务指标表现显著分化：在我们观察的50家香港上市主要上市内房企业中，仅有26家依照《上市规则》按时(2022年3月31日或之前)披露经其核数师审核，并发出标准无保留意见核数师报告之2021年度业绩(以下称为“正常业绩”)；此外，其余的24家则在披露业绩出现不同情况，其中7家被其核数师发出「非标准报告」；9家披露了未与其核数师议定之初步业绩公告，并预期在5月15日或之前披露经审核之业绩；8家(当中包括出险、涉险上市内房例如中国恒大和花样年等)则未能在2022年3月31日或之前披露任何形式之最新业绩，4月1日开始停牌。

此外，按时披露“正常业绩”之上市内房企业经营和财务指标表现显著分化；而未能按时披露“正常业绩”之房企则普遍存在较高流动性风险。

持续推荐经营稳健的优质房企作为中长线投资标的：当前，行业已进入“黑铁时代”，内房企业在经营策略上亟需做好相应的调整；行业发展也转向以“降杠杆”、“高质量”和“高效率”为主的经营方向，因此“低杠杆”、“高信用”和“高获利能力”将成为现阶段选股之要素；经过对42家香港主要上市内房企业间多项指标对比分析后，中海外(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖集团(0960.HK)当前财务安全边际仍相对较高，持续推荐相关房企作为中长线投资标的，建议投资者可多加关注。