中信证券-房地产行业专题研究报告：中央政治局会议在地产领域的五大看点-220501

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4月29日中央政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。

相比过去六个月，我们认为未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。

我们看好地产蓝筹的投资机会，兼顾效率和信用，推荐保利发展、招商蛇口、金地集团、万科企业、滨江集团、华发股份、绿城中国、美的置业、华润置地和龙湖集团。

▍以防风险视角看待地产业。

我们认为，不能抽离上下文语境理解中央政治局会议对地产行业调控的政策要求。

2019年底，政治局会议是站在保民生的角度谈论地产行业。

2021年底，政治局会议是站在稳增长角度看地产业。

到了2022年4月，政治局会议是站在防风险的视角评论地产行业。

我们相信，房住不炒的总体目标从未变化，但不同时间实现这一目标的主要手段不同。

2019年底主要是限制需求，2021年底是开始尝试托底需求，而2022年4月则是积极发力，释放需求，稳定预期。

▍因城施策——政策空间大，不等于力度大。

4月29日政治局会议继续强调因城施策。

区域差异方面，虽然一线城市的政策发力空间大，限购、限贷、限价、限售调整余地大，但这些城市刺激需求的必要性远不如低线城市，刺激的可能副作用也偏大。

我们相信，未来因城施策的重点在二线和二线以下城市，而一线城市也会出现按揭贷款利率下降，行业整体有均衡复苏的希望。

▍合理看待改善性需求。

本次政治局会议强调支持刚需和改善性需求。

我们认为，人民追求更美好的生活，卖小买大，卖旧买新，只要用来自住，就是完全符合房住不炒要求的。

房住不炒不等于一个家庭只能买一次房子。

因此，我们认为在普宅标准认定，优惠首付比例适用标准（即首套房认定标准）方面，政策都有放宽的可能。

▍预售资金监管——协同配合，避免局部风险扩大为整体风险。

本次政治局会议提到优化商品房预售资金监管。

这不仅意味着政策高度关注经营性现金回流问题，更说明监管层关注不同地方主体、监管主体之间协同问题，避免局部的防风险措施，变成在整体上扩大风险的举措。

▍以需求侧为主，供给侧为辅的调控思路。

我们注意到，本次政治局会议并没有提到太多供给侧措施（例如产业并购等）。

我们相信，推动市场复苏，化解底层资产质量下行问题，才是应对宏观经济风险的主要有效措施。

当前，基本面风险仍有待化解，局部疫情在四月依旧拖累市场表现，开发企业拿地投资热情进一步下行。

▍风险因素：个别企业继续出险债务展期或违约的风险；局部疫情反复使得部分销售中心不能开放的风险。

▍政策从机遇期到高潮期，地产蓝筹仍在好的投资窗口。

局部疫情反复之下，二季度基本面没有反弹，我们认为，上半年房企各项指标都将显得十分疲弱。

但决定地产股走势的，并非基本面，而是政策面。

本次政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。

相比过去六个月，我们认为未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。

我们看好地产蓝筹的投资机会，兼顾效率和信用，推荐保利发展、招商蛇口、金地集团、万科企业、滨江集团、华发股份、绿城中国、美的置业、华润置地和龙湖集团。