平安证券-新城控股-601155-业绩同比略降，财务持续稳健-220430

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事项：公司公布2022年一季报，实现营收186.8亿，同比增长5.9%；归母净利润5.1亿，同比减少5.9%。

平安观点：业绩同比略降，未结资源仍充足。

公司一季度营收同比增长5.9%，归母净利润同比减少5.9%，净利增速低于营收增速主要因：1）地价上涨而政府限价导致毛利率同比降1.3pct至19.1%；2）因处置子公司产生投资损失，期内投资净收益为-0.63亿元，上年同期为1.56亿元；3）缴纳企业所得税同比增加。

期内公司经营保持高效，期间费用率同比降0.1pct至11.9%，另外无资产减值计提。

期末合同负债与预收账款合计值较期初提升5.2%至2,042.7亿元，为2021年营收1.2倍，未结资源依旧充足。

多因素致销售下滑，投资保持谨慎。

受疫情反复、楼市低迷与推盘节奏影响，公司一季度销售金额310.6亿元，同比降37.4%，销售面积314.9万平，同比降38.3%；平均售价9,864元/平，同比增1.4%。

楼市承压背景下，公司经营保持谨慎，期内未新增土地，但土储资源仍较多。

2021年末公司合计土地储备1.38亿平方米，可满足未来2-3年开发运营所需，且主要分布在最具经济活力和人口密度最高的地区，其中一、二线城市约占总土地储备37%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备30%。

商业地产发展向好，“百城百店”版图持续扩展。

尽管受疫情冲击，但一季度公司房地产出租收入22.5亿元，同比增长24.9%。

期末出租物业数量达126座，总建面1183万方，可供出租面积712.6万方，出租率96%。

2022年全年公司计划实现商业总收入105亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目25座财务状况稳健，有息负债规模压缩。

期末公司在手现金434.2亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的217.4%，短期偿债压力较小；净负债率、剔除预收账款的资产负债率为43.9%、70.4%，净负债率维持低位，有息负债853.4亿元，较年初降低11.1%。

一季度公司已偿还境内外公开市场债券46.3亿元。

随着公司积极降低负债杠杆，三道红线指标有望重回“绿档”。

期末公司的合联营公司权益有息负债合计为99.11亿元。

投资建议：维持公司盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为5.59元、5.65元、5.68元，当前股价对应PE分别为5.0倍、4.9倍、4.9倍。

楼市承压下政策端有望继续改善，提振地产板块估值，同时公司债务稳健、融资顺畅，开发运营实力优秀，商业地产发展向好，双轮驱动下我们看好公司未来发展，维持“推荐”评级。

风险提示：1）近期楼市下行压力较大，若后续政策改善力度不及预期，可能影响公司未来规模增长、带来项目减值风险；2）因地价上升与销售限价，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）个别房企信用事件频发背景下，若后续行业融资环境未见明显缓和，公司资金状况或面临压力。