首创证券-金地集团-600383-2021年报点评，毛利率下行至区间底部，全年拿地节奏放缓-220427

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毛利率触底，资产减值显著影响业绩。

公司2021年实现营业收入992.3亿元，同比增长18.2%；归母净利润94.1亿元，同比下降9.5%。

公司增收不增利主要由于结转项目的盈利水平下降，2021年全年毛利率为21.2%，同比大幅下降11.7个百分点，但相较于中报的17.4%已有所好转，此外公司资产减值损失同比增加5.68亿至12.08亿。

但与此同时，2021年公司少数股东损益占比下降以及投资净收益的大幅提升，也对冲了毛利率下降以及存货计提减值对利润的负面影响。

2022年公司计划竣工面积为1536万方，与2021年实际完成额基本持平，结合2021年底公司预收账款为1128亿元，同比增长19.1%，对应为地产开发业务营收的1.28倍，公司营收规模仍将维持稳健增长，但部分低毛利项目的结转预计仍将对净利润增速形成拖累。

销售增速领先，坚持城市深耕策略。

公司2021年实现销售金额2867亿元，同比上涨18.2%；销售面积1377万平米，同比上涨15.3%；销售均价20819元/平，同比增长2.5%。

公司销售金额逆势保持增长，市占率提升0.18个百分点至1.58%。

公司在城市深耕战略指引下，所在城市市场份额稳固提升，在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。

2022年一季度公司实现签约销售额455亿元，同比下降33.7%，降幅低于行业平均水平。

2022年可售货值4500亿左右，其中60%分布在长三角和珠三角的市场活跃城市，充足货值储备和良好的布局保证公司销售的稳健增长，销售排名有望进一步提升。

聚焦高能级城市，拿地节奏放缓。

公司2021年新增建面1636万平米，同比下降1.3%；总地价为1309亿元，同比下降3%，其中权益地价为523亿元。

公司严控投资标准，推进东密西强投资布局，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度，同时控制三四线投资下沉。

2021年全年在一二线城市投资占比65%，其中去化率和安全性更高的一线城市投资占比提升到34%。

全年拿地均价为8001元/平，同比下降1.8%。

地价房价比38.4%，同比下降1.7个百分点，拿地强度（拿地金额/销售金额）为45.7%，同比下降9.9个百分点，拿地强度仍处于行业较高水平。

截至2021年末，公司总土地储备约6398万平米，其中权益土储约2923万平米。

多元化融资渠道畅通，融资成本持续下行。

2021年末公司有息负债规模为1257亿元，其中一年内到期负债占比下降5.9个百分点至33%，债务结构持续优化。

三道红线方面，剔除预收账款后的资产负债率67.6%（-0.9pct），净负债率55.2%(-7.3pct)，现金短债比1.57(+0.29)，各项指标均进一步优化。

在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，公司融资渠道保持畅通，成本持续下降，2021年公司发行公司债50亿元、中期票据110亿元，超短融8亿元，全年综合融资成本为4.56%，同比下降21个基点。

2022年至今，公司成功发行17亿的3年中期票据，利率仅为3.58%。

投资建议：公司聚焦高能级城市，坚持东密西强投资布局。

充足的土地储备及高能级城市占比的提升，保证后续销售业绩的持续稳健增长。

同时公司的拿地强度仍保持较高水平，多元化融资渠道的畅通，将助力公司在行业下行期，获取更多土地资源。

行业融资集中度的提升有望提升公司市占率，打开未来成长空间。

我们预测公司2022-2024年EPS分别为2.18元/2.29元/2.46元/股，对应PE分别为6.3/6.0/5.6倍，维持“买入”评级。

风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。