上海证券-房地产行业：杭州土拍区域分化明显，滨江绿城收获颇丰-220426

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事件4月25日，杭州2022年首批集中供地结束，成交总金额826.75亿元，平均溢价率6.41%。

本次共出让地块60宗，成交59宗，流拍1宗，其中23宗封顶转线下竞价，27宗底价成交。

主要观点调整竞拍规则，以次高报价原则确定竞得人。

本次杭州集中供地的竞拍过程采用“同一时间5宗地块同时竞价，且5宗地块为不同区域”的方式，自由竞价环节节奏加快，考验房企的竞价决策能力。

同时还采用了新的竞价规则，地价到达封顶价之后，通过线下“一次报价+摇号”方式，并以次高报价原则确定竞得人”。

非主城区供应超八成，成交热度区域分化明显。

本次杭州土拍中，触及封顶转入一次性竞价的23宗地块大部分位于核心区域，而临安区、富阳区以及余杭区、临平区等非核心区域地块，几乎均以底价成交。

同时，从土地区域供给来看，上城、拱墅、滨江、西湖四个主城区供应土地11宗，规划建面占比15.6%，萧山、余杭等非主城区供应土地规划建筑面积占比84.4%。

本土房企表现活跃，滨江斩获11宗土地。

本轮土拍房企参与热情较高，其中滨江联合体以总价184.35亿摘地11宗；绿城位居第二，以总价146.32亿元摘地7宗，杭州东部城建、萧山城投等地方平台均有斩获。

品牌房企如万科以58.22亿元斩获余杭区2宗土地，龙湖集团以10.1亿元拿下上城区1宗土地，越秀地产以20.07亿元拿下临安区三宗土地。

投资建议随着因城施策进入深水区，多地出台楼市新政稳定市场预期，调控范围逐步扩张至南京、苏州等高能级城市。

杭州此次土拍调整竞拍规则，以次高报价原则确定竞得人，在“限房价、限地价”背景之下，房企利润空间受限，因此开发商更加关注项目销售去化，因此热门地块竞争愈加激烈。

短期内，信用环境仍需改善，资金面马太效应凸显，融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益；中长期来看，经历此次行业深度调整之后，具备融资、拿地优势的品牌房企在未来的竞争中将具备明显优势。

相关标的：（1）融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）、滨江集团（002244.SZ）、华发股份（600325.SH）、信达地产（600657.SH）等；（2）保障性租赁住房建设推动代建需求逐步打开，深耕政府代建多年的绿城管理控股（9979.HK）。

风险提示房地产政策调控超预期；商品房销售不及预期。