东方证券-金地集团-600383-利润率阶段性承压，稳健成长优质标的-220426

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公司披露2021年年报，全年实现营业收入989.4亿元，同比增长18.3%，实现归属于母公司的净利润94.1亿元，同比下降9.5%。

营收结转稳定，盈利能力下滑略超预期。

公司2021年项目结转稳定，营收同比增长18.3%，业绩同比负增长9.5%，归母净利率下滑2.8pct至9.5%。

我们认为主要系结转毛利率大幅下滑所致，公司房地产业务毛利率大幅下滑13.9pct至19.7%。

此外受2021年下半年市场下行影响，地产公司普遍存在存货和资产减值的压力，公司计提资产及信用减值损失14.5亿元，同比多增6.5亿元。

随着政策的逐渐明朗，我们预计2022年下半年市场或重新恢复，预计公司2022年业绩存在一定弹性。

2021年销售仍维持两位数增速，可结转库存充裕。

2021年全年公司累计销售金额为2867.1亿元，同比增长18.2%。

累计销售面积1377.0万平方米，同比增长15.3%。

公司全年销售金额在克而瑞榜单位居第11位，较去年提升2位。

公司2021年上半年投资较为积极，下半年随着新房销售的承压，投资趋于谨慎，2021年累计新增土储1636万平方米，总投资1309亿元，但权益占比下降。

截至年末总土地储备约6398万平方米，权益土地储备约2923万平方米，满足2-3年的销售需要。

财务体系稳健，多元化业务有序开展。

公司销售回款良好，实现经营性现金净流入94.0亿元。

截至报告期末剔除受限资金后现金短债比为1.40倍。

债务融资加权平均成本下降为4.56%，剔除预收款项资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%，保持三道红线“绿档”。

商办物业方面，在营购物中心年底平均出租率维持90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到95%以上。

公司代建业务已布局全国超30座城市、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平米。

金地物业正式更名为金地智慧服务，截止2021年末合约管理面积突破3.3亿平方米。

盈利预测与投资建议维持买入评级，上调目标价至20.47元（原目标价17.28元）。

根据年报我们下调了对公司结算项目的利润预期，调整公司2022-2024年EPS预测为2.38/2.75/2.82元（原预测2022-2023年为2.70/3.07元）。

可比公司2022年估值为8.6X，对应目标价20.47元。

风险提示房地产市场销售大幅低于预期。

逆周期调控不及预期。

股东减持的不确定性。