中信证券-华润万象生活-1209.HK-2021年中期业绩预告点评：护城河宽广，成长性和稳定性兼备-210727

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公司半年度业绩预告再超预期，商管业务具备规模和业绩持续超预期的可能，住宅物管业务也有发展潜力。

我们上调公司2021/2022/2023年EPS预测到0.75/0.97/1.29元（原预测为0.66/0.85/1.13元/股）。

我们维持公司的“买入”投资评级。

公司业绩增速超预期。

根据公司2021H1业绩预告，公司预计2021年上半年，公司股东应占溢利同比增长130%-140%，即半年度业绩达到7.80-8.14亿元，超过我们此前不到7亿元的预期，也大幅超过市场预期。

推动公司业绩增长的核心原因包括住宅物管毛利率上升，商业运营随规模扩大和疫情复苏而业绩上升以及2020年上半年没有写字楼商业运营业务，基数较低。

商管业务具备广阔护城河，规模和盈利都有显著上升潜力。

公司凭借强大的品牌，其单个商场的总营收在业内明显领先。

重奢为代表的不同产品线在2021年后加速第三方外拓，虽未在2021年上半年带来明显业绩贡献，却会对未来业绩助力较大。

不仅如此，公司商管业务租售比还有提升空间，管理费率较之同业也有明显上升空间。

公司住宅物业管理运营规范，预计在未来更富增长潜力。

公司住宅在管面积中华润置地所开发项目占据较大比重，预计这部分面积管理漏洞很少，运营十分规范。

公司第三方外拓稳步开展，收并购很少，暂时无需考虑整合问题。

我们相信，在行业运行日渐规范化的今天，公司住宅物业管理的外拓增长潜力较大。

2020年全年，公司住宅物管的业务毛利率仍然明显低于上市公司平均水平，故而公司住宅物管业务利润率是有些上升的空间。

风险提示：高端购物中心市场容量有限的风险；公司资金利用的风险。

投资建议：期待品牌外拓进一步超预期，并购早日取得进展，看好公司未来强劲成长。

我们认为，由于商场运营表现亮眼，团队能力突出，公司全年外拓的第三方商管项目可能超过10个的预期。

公司账面资金十分充裕，当前主流物管公司账面资金逐渐耗用，可并购标的越来越多，我们认为公司有望早日取得并购进展。

公司是物业管理央企中激励最完善、品牌护城河最宽广、业务最全面的企业，是整个物管商管板块中最兼具成长性和稳健性的投资标的。

根据公司业务发展现状，我们上调公司2021/2022/2023年EPS预测到0.75/0.97/1.29元，（原预测为0.66/0.85/1.13元），且本盈利预测仍然不考虑可能并购影响。

我们给予公司2022年50倍PE的估值，即目标价57.73港元/股（当前股价40.00港元/股），我们维持公司“买入”的投资评级。