东方证券-房地产行业2022年第16周地产周报：销售低迷土拍分化，不宜对需求端政策期待过高-220425

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核心观点本周市场回顾。

第16周房地产板块指数弱于沪深300指数和创业板指。

房地产板块较沪深300指数相对收益为-5%。

沪深300指数报收4013.25，周度涨幅为-4.2%；创业板指数报收2296.60，周度涨幅-6.7%；房地产板块指数报收3346.45，周度涨幅为-9.2%。

本周行业要闻。

央行：因城施策合理确定最低首付比例、最低贷款利率；不盲目抽贷、断贷、压贷。

银保监会：支持改善和刚性住房需求。

住建部：坚持底线思维，高度重视房地产领域风险。

前50房企1-3月新增土地建面同比减少69.3%。

宁波一批次265亿成交33宗地。

南京一批次成交14宗地，6宗流拍。

福州第二次申请纯住房公积金贷款首付款比例调整为40%。

苏州公积金个人首贷额度上调至60万元。

本周新房、二手房销售量较上周微增。

第16周29大城市新房销售2.2万套，较第15周增加5.4%；11大城市二手房销售0.9万套，较第15周增加9.4%；一线城市新房、二手房交易较第15周的增速分别为30.1%、3.0%；二线城市新房、二手房交易较第15周的增速分别为16.6%、6.0%。

库存量、库销比均较上周增加。

截至第16周，15大城市库存为122.5万套，较第15周提高0.3万套；库销比为19.7个月，较第15周增加0.9个月。

土地市场出让数量较上周增加。

第16周26大城市合计成交土地51块。

土地出让金额增加。

第16周26大城市土地出让金为528.7亿元，较第15周增加507.3亿元。

平均溢价率上升。

第16周26大城市土地成交平均溢价率为3.1%，较第15周上升。

第16周26大城市土地流拍数量为6块。

重点公司公告。

保利发展、金地集团等公司发布2021年报。

万达商管重新递交招股书。

金科股份“20金科03”债券存续期后2年的票面利率保持5.0%。

泰禾集团大幅修正业绩预告，由盈利转为亏损35~46亿。

投资建议与投资标的本周新房、二手房销售仍低迷，土拍市场表现分化，结合一季度房地产行业各项统计指标大幅下滑，反映出当前行业基本面仍处于筑底阶段，民营房企信用和购房者信心依然不足，供需走弱的压力不减。

在稳增长背景下，后续仍有政策纠偏预期。

从各部委发声来看，我们认为仍不宜对需求端刺激政策期待过高，政策将呈现为供需两端均衡发力：供应端继续推动问题房企折价出售项目并适当减轻流动性挤兑，需求端更多城市逐步跟进放松调控。

最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失，居民部门缓慢增加一定杠杆。

我们认为现阶段寻找边缘房企不是一个好策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科A(000002，买入)、保利发展(600048，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。

同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示销售大幅低于预期。

逆周期政策不及预期。

利率发生明显上升。