华安证券-金地集团-600383-销售规模逆势增长，短期盈利承压难掩长期光芒-220425

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？事件公司发布2021年年度报告：2021年实现营业总收入992.3亿元（YoY+18.2%）；归母净利润94.1亿元（YoY-9.5%）；基本每股收益2.08元（前值2.30元）。

捕捉销售窗口，灵活供货，销售规模逆势增长2021年1~12月，公司累计实现签约金额2867亿元（YoY+18.2%），签约面积1377万平米（YoY+15.2%），销售均价20821元/平米（YoY+2.5%）。

在城市深耕战略指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率均排名第一。

严把投资标准，新增土储收获颇丰公司推进东密西强投资布局，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度，控制三四线投资下沉。

2021年全年公司投资地块111宗，总投资额1309亿元，投销比45.7%，略高于投销比40%的规定。

新增总土地储备面积1636万平米（YoY-1.3%），其中权益储备约648万平米。

从城市布局来看，三大都市圈货值占比74%；从城市能级来看，全年在一二线城市投资占比65%，其中一线城市占比提升达34%。

截至报告期末，公司共进驻全国城市78个，总土地储备约6398万平米，其中权益土地储备约2923万平米。

市场下行叠加疫情影响，公司短期业绩承压a）结算面积增长，公司营收规模持续增长。

2021年公司实现营业收入992亿元（YoY+18.2%），其中房地产结算收入884亿元（YoY+17.5%），增长主要来源于并表范围内房地产项目结算面积增长，2021年全年结算面积564万平米（YoY+21.5%）。

b）受市场下行及年内疫情影响，毛利率不及预期。

报告期内实现归母净利润94亿元（YoY-9.5%），整体毛利率水平降至21.4%（前值33.1%，同比-11.7pct），其中，房地产业务结算毛利率下降至19.7%（前值33.6%，同比-13.9pct），与行业利润率下行趋势保持一致。

但相较于前三季度，公司全年毛利率有所改善，从18.5%回升至21.4%，同比+2.9pct。

c）公司费用管控能力保持平稳。

报告期内销售管理费用率（销售金额口径）2.9%，同比略增0.3pct。

财务稳健，融资优势显著a）截至2021年末，公司“三道红线”继续处于“绿档”行列。

其中剔除预收账款后资产负债率67.6%（YoY-0.9pct），净负债率55.2%（YoY-7.3pct），现金短债比1.4（前值1.2），印证了在融资新规的约束下，公司可调整的空间更加充分灵活。

b）紧抓销售回款，重视现金管理。

报告期内实现经营性现金净流入94亿元（YoY+25.1%），截至报告期末持有货币资金648亿元（YoY+19.6%），在手现金充裕。

c）融资渠道多元，成本优势明显。

公司通过开发贷、公司债券、中期票据、超短期融资券及ABS等多元融资渠道获取低成本优质资金，截至报告期末债务加权平均成本4.56%（YoY-0.2pct），杠杆水平仍具备灵活调整空间。

物管板块持续发力，有望成为新的业绩增长点2021年“金地物业”正式更名“金地智慧服务”，继续精心打造“三横九纵”服务矩阵，通过单项目拓展+收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超7000万平米。

截至2021年末合约管理面积突破3.3亿平米，其中外拓占比达71%，非住宅业务占比达15%，覆盖大中型城市100余座。

投资建议公司积极捕捉有利窗口灵活供货，销售逆势增长，投资聚焦高能级城市，加强一线城市深耕力度，土储资源充裕且质量较高，财务状况稳健，融资渠道多元且成本优势明显，物管板块持续发力，未来有望带来新的更多业绩贡献。

预计公司2022~2024年EPS为2.29、2.47、2.38元/股，对应当前股价PE分别为5.8、5.4、5.6倍，维持“增持”评级。

风险提示销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增土储权益比降低等。