西南证券-2022年房地产行业热点解析系列二（十问十答）-220425

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整体销售如何，放松的城市销售如何？销售仍在探底阶段，3月销售降幅继续扩大。

克而瑞数据显示，3月行业百强房企实现全口径销售金额5795亿元（-53%），较2月降幅扩大6个百分点。

3月百强房企实现销售面积3637万平方米（-57%），较2月降幅扩大15个百分点。

统计局数据显示，3月商品房销售面积1.53亿方（-17.7%），累计销售面积3.1亿方（-13.8%）；3月商品房销售额1.42万亿元（-26.2%），累计销售额2.97万亿元（-22.7%）。

预计4-5月难言反转，乐观看6月跌幅收窄，中性看更有可能是7月份在低基数效应及政策影响下弱势回暖。

4月32城累计销售面积同比-48%，环比-5%。

对全国32个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至22日）同比-48%，环比-5%。

其中一线城市同比-50%，环比-25%；二线城市同比-46%，环比+6%；三四线城市同比-52%，环比-17%。

多数宽松城市销售仍未见明显回暖。

从前期已采取宽松政策的主要城市销售情况来看，3月销售仍未见明显好转，同比均为负值。

其中郑州、青岛表现相对较好，降幅在30%以内，哈尔滨、兰州、重庆等城市降幅在70%以上。

由于多数城市政策实施时间较短，其效果的显现还需要一定的时间。

投资建议公募基金自2021Q3开始对地产板块持仓占比持续提升。

2021Q3-2022Q1，地产板块持仓占比持续提升，净值占比由0.3%提升至0.51%，股票投资市值占比由1.09%提升至2.12%，2022Q1单季度净值占比增加0.07%，在各行业中位于第3位。

基金重仓股以央国企和稳健民企为主。

经统计，2022Q1房地产重仓股前5名分别为保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、中国海外发展，增持前5名分别为保利发展、金地集团、招商蛇口、新城控股、中国海外发展。

复盘四轮宽松周期，行情均在政策放松时启动，政策收紧前1-2个月为相对收益率最高值，行情仍具有持续性。

00年以来主要经历四轮房地产宽松调控周期，08年和14年为两轮典型的地产放松周期，政策放松阶段中央力度强；11年和18年两轮周期，政策更多为中央降准及部分地方省市放松公积金限额、取消限购等，力度相对较小。

每轮地产周期的演变会经历基本面下行→政策放松→基本面改善→政策收紧的过程。

板块行情主要受政策预期的影响，政策宽松阶段相较大盘具有超额收益，行情通常从政策放松开始启动，收紧前1-2个月为相对收益率最高值，区间涨幅与政策宽松力度有关，目前稳增长背景下，地产政策仍将持续宽松，板块行情仍具有持续性。

政策目前处于密集发布期，板块行情仍可延续。

在疫情打击消费、外贸的情况下，地产的稳增长仍是当前主要逻辑主线。

板块短期博弈情绪较浓，行情容易产生波动，中长期相对收益确定性较强，重点推荐：1）稳健主流标的：保利发展、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地，龙湖集团；2）低估值国企及稳健民企：建发股份、华发股份、滨江集团、南山控股。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。