红塔证券-策略深度报告：不一样的地产周期-220425

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报告摘要在“因城施策”的大框架下，年初至今，国内已经有超过60个城市出台房地产放松政策，其中不乏郑州、福州、哈尔滨等省会城市。

房地产放松政策范围也涵盖了降低房贷利率、放松或取消限购限售政策、提升公积金贷款额度、提供财政补贴等诸多方面。

房地产边际放松政策频频出台也让市场确认了本次房地产调控政策底的到来。

回顾过去几轮周期，我们可能会发现，在政策底出现之后，房地产行业底往往也会紧随而至。

那么这一轮地产周期的底部会在房地产政策放松后，快速出现吗？要想对此进行判断，我们需要先去了解本次地产放松周期与此前几次地产放松周期所面临的不同点。

相比于过去几轮地产调控周期，本轮放松周期有这么几个特征。

第一，居民购房意愿弱，房地产需求端承压。

短期来看，对期房销售的不信任、疫情反复导致居民收入端不确定性加强以及已经位于高位的居民杠杆率水平等都使得居民部门加杠杆购房的需求有所回落。

中长期来看，中国适龄购房人口逐渐下滑、城镇化进程放缓等也使得潜在的新增购房力量存在一定的上限。

第二，快周转战略逐渐退出舞台，房企战略转向谨慎。

目前，销售回款不足、房企信用风险延续、外部融资难度高等使得房企的资金端压力依旧较大。

这也使得房企在投资开发策略上更趋保守，加杠杆动力不足。

第三，城市分化情况明显，政策调控难度进一步加大。

三四线城市在经过上一轮棚改之后，潜力有所透支，在本轮下行周期中面临更大压力；一线城市供给刚性，地产韧性较强，但是政策放开又容易使得此前“房住不炒”战略取得的成果功亏一篑。

这也意味着在本轮调控时，政策更需精细化。

风险提示关注后续地产政策的变化。