天风证券-房地产行业研究周报：土地市场降温继续，首批土拍冷热分化-220424

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行业追踪（2022.4.16-2022.4.22）Q1土地市场降温继续2022年Q1房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比-41.8%；成交价款672亿元，同比-16.9%。

销售不振叠加资金面收紧影响，房企土地购置面积同比降幅自21年9月起持续扩大；3月多城集中供地开启后，成交量价首现降幅缩窄。

分能级看，一季度300城土地累计成交建面2.84亿平方米，同比-29%，降幅为近两年新低；其中，一线、二线、三四线城市分别同比-55%、-34%、-23%。

3月以来，一二线土地投资金额略有回温，三四线下行压力仍在加剧。

22年Q1各月溢价率较21年Q4出现明显提升，但市场不确定性扰动下土地流拍率仍处高位。

首批土拍呈现冷热分化据我们统计，截至4月22日已有14个城市完成第一批土拍，合计成交土地253幅、成交建面2022万方、成交总价2305亿元、14城平均溢价率4.8%。

22年首批土拍整体热度较21年第3批小幅提升，溢价率和流拍率均有不同程度改善。

分区域看，首批土拍城市间热度分化明显；从结构上看，部分城市内部板块分化较为显著。

本轮土地出让围绕在门槛降低和供给增加等方面的政策放松，驱动了一线及核心二线城市的成交回暖。

但由于各地政策环境及楼市表现的差异，致使成交热度分化的特征也较明显。

我们期待后续调控政策二次松绑以及更多优质核心地块释出，以推动企业拿地积极性和市场信心的修复。

国央企补仓积极紧抓机遇企业方面，截至统计日，建发、中海、保利年内全口径拿地金额领先，溢价率较21年均有明显回落。

一季度民企土拍参与度继续走低，Top30房企中仅龙湖、远达等四家民企，成交金额占Top30的7.2%（2021全年占17.4%），其余均为国央企及地方深耕平台，销售端低预期及高偿债压力下民企投资仍偏谨慎。

我们认为，民企积极性复苏需依赖于1)供给侧政策性利好预期的兑现；2）高利润空间优质地的持续供应；3）销售市场阶段性企稳回升等因素共同推动。

而当前国央企紧抓拿地机遇期积极补仓，在改善利润率的同时将稳定企业中长期销售预期，为市场下一阶段温和复苏提供动力。

受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大新房市场本周成交311万平，月度同比-55.11%，相较上月下降12.25pct；累计库存16265万平，一线二线三线及以下去化放缓。

二手房市场本周成交121万平，月度同比-44.18%，相较上月下降8.30pct。

土地市场本周成交建面1391万平，滚动12周同比-36.57%；成交总额179亿元，滚动12周同比-54.62%；全国平均溢价率+1.79%，滚动12周同比-15.26pct。

本周申万房地产指数-9.20%，较上周下跌6.30pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数5.02pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数-5.93%，较上周下降4.92pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.84pct；克而瑞内房股领先指数为-9.43%，较上周下跌7.62pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。