西部证券-地产融资现积极信号；还有哪些政策值得期待？-211204

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12月3日，一行两会相继就地产等问题发声，部分观点涉及地产融资。

中国人民银行：短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。

对于企业汇出资金偿付及回购境外债券的，有关部门将在现行政策框架下提供支持和便利。

银保监会：现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

证监会：下一步，证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

对此，我们的看法如下：1）本次一行两会集体发声；房地产融资的政策信号偏向积极。

上一轮类似的政策表态是在2015年3月。

与彼时类似，当前亦处在房地产投资增速快速下行期，不同的是当前国内地产库存并不高。

2）房地产核心问题是信用，但短期政策需要供需两手抓。

本轮房地产行业的隐忧是供给侧问题。

但若不能妥善处理房地产融资问题，影响现房交付，进而掣肘商品房销售，又将加剧房地产融资收缩、形成恶性循环。

近几年我国房地产开发资金来源中，来自于居民部门的个人定金及按揭贷款比重持续上升，因此，短期政策需要供需两手抓。

3）中期看政策重心仍是供给，关注保障房相关政策落地。

与2015年底不同，当前国内地产库存并不高。

只要政策没有大的方向性转变，房企仍要依赖销售回款进行开发投资。

低库存背景下要么会导致房价大涨、要么会约束房企土拍及开发投资。

因此，中期方面政策重心仍是增加地产供给。

从银保监会提到的“加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”来看保障房相关政策或非常值得关注。

十四五期间各省市里面保障房建设的政策重心从十三五期间的棚改转向了租赁住房。

若明年租赁房建设发力，预计可将2022年房地产投资增速从-2%拉升至1%左右，进而实现正增长。

加快保障租赁住房建设不仅符合共同富裕的时代背景，也能成为明年稳增长的重要抓手，还能缓解民营房企地产投资增速大幅下滑的问题。

风险提示：房地产相关政策不及预期；货币宽松不及预期；保障房政策不及预期。