开源证券-房地产行业地产微研系列报告：中国城市化发展趋势研判-220421

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中国每年新增城镇人口逐渐回落2021年中国城镇化率已经达到64.89%，每年新增城镇人口2019年跌破2000万人。

受疫情影响，2021年新增城镇人口数更是大幅回落至1203万人。

新增城镇人口是住宅新房市场的核心需求，房地产企业的经营管理思路需要根据未来的新增城镇人口趋势进行相应的调整。

区域城市化发展达到一定阶段后，进一步突破需要较强人口支撑根据历史复盘，日本在1960年城镇化率达到63%之后，仍然经历了长达20年的人口快速流动与集聚，期间衡量人口集聚水平的指标DID率由43.7%提升至59.7%。

而从其近60年的发展经验看，区域的城市化水平（人口集聚水平）达到一定水平后，难以继续提高。

只有具有持续人口流入的区域城市化才能更进一步发展，不同区域的城市化发展会出现明显分化。

考虑DID率与城镇化率的对比关系，日本城市化发展的分界线或在60%-70%城镇化率之间。

美国也表现出与日本类似的城市化发展规律。

美国整体城镇化率在1950年达到64%，至2010年各州城市化发展水平也表现出明显的差异性，从数值上看，1950年-2010年城镇化率提升程度与同期人口增速高度相关。

中国将进入城市化发展高速分化阶段，未来新房市场主要在核心城市群中国过去出于对经济发展的追求，经济增速是各级行政区的核心考核指标，从而各地方政府均有大力发展本地经济的动力，这也使得我国各中小城市发展模式较为同质化，城镇化的发展也相对均衡。

当前顶层思路已逐渐由均衡发展向城市群战略转变，且对人口自由流动起最大限制作用的户籍政策自2014年以来持续放松。

结合日美经验以及中国当前整体的城市化发展水平，中国或将进入城市化发展高速分化阶段，新增城镇人口将进一步集中至重点城市群。

国家重点规划的19个城市群共包含72个500万人口以上城市。

从2020年新房销售角度看，这72个500万人口以上城市对应的总销售面积达9.0亿平方米，占比全国50%，总销售金额11.6万亿，占比64%。

考虑未来人口的进一步集聚，我们认为这部分市场长期需求空间具有较强的稳定性。

投资建议中国或将进入城市化发展加速分化阶段，未来新房市场将进一步向重点城市群集中。

本轮供给侧改革一定程度上重塑房企经营模式与短期重点城市群市场格局，过去经营管理能力优秀，财务风格稳健的房企在强杠杆水平管理限制下具备更强的扩表能力，有望实现长期的市场份额提升与价值成长。

受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。

风险提示：房地产调控政策持续大幅收紧；房地产信贷政策持续收紧。