东方证券-保利发展-600048-年报点评：逆势小幅扩张，央企龙头优势显著-220421

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公司发布2021年年报，2021年实现营业收入2849.3亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%。

营收保持稳定增长，但结转利润率小幅下滑。

公司结转节奏稳定，2021年营业收入保持两位数增长，但盈利能力有所下降，归母净利率同比下滑2.3个百分点至9.6%。

利润率下滑主要系受行业调控影响，开发项目毛利润率普遍下滑，带动综合毛利率下滑5.8个百分点至26.8%。

销售规模逆势上涨，拿地权益比例回升。

克而瑞数据显示，2021年百强房企销售增速同比下滑3.5%，公司销售逆市增长，实现销售金额5349.3亿元，同比增长6.4%，在排名榜单中再上升一位跃居第四位。

实现销售面积3333.0万方，同比下降2.2%，销售均价稳中有升。

公司全年新增项目145个，总计容建面2722万方，对应总投资额为1857亿元，同比下降21%。

虽然公司投资强度同比下降，但在头部房企中依然位居前列，新增土储的权益比例为72%，同比增加7个百分点。

财务保持稳健，生态业务有序推进。

2021年公司实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位，连续4年保持经营活动现金流为正。

公司有息负债规模为3382亿元，综合融资成本约4.46%，较去年末下降31bp，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

此外，目前的监管政策重点支持优质的房地产企业兼并收购出险房企项目，公司在公开市场和收并购市场或许将有较好表现，有望超预期实现规模扩张。

公司生态业务有序推进，保利物业在管面积达4.65亿平方米，全年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%。

保利商业已开业购物中心35个，开业面积247.5万平方米。

公司积极践行国家战略，继续布局租赁租房市场，报告期末在营长租公寓项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

盈利预测与投资建议维持买入评级，上调目标价至22.77元（原目标价16.18元）。

根据年报我们下调了对公司结算收入增速和结算毛利率的预测，调整2022-2024年EPS预测值为2.53/2.74/3.03元（原2022-2023预测值为2.82/3.07元），可比公司2022年平均估值为9X，对应目标价22.77元。

风险提示房地产市场销售大幅低于预期。

逆周期政策不及预期。