国金证券-华夏中国交建REIT产品分析报告：优质高速公路类项目，配售比例创历史新低-220420

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基本结论2022年3月下旬，本年度首单公募REITs产品——华夏中国交建REIT正式获批发行。

该REIT是目前公募REITs市场上规模最大的产品，所属行业类型为高速公路类。

华夏中国交建REIT作为特许经营权类REIT，相较产权类REITs的增值空间较小，但稳定性较强，存续期内能提供较高的派息率，建议投资者以长期配置视角积极参与，分享优质基础设施项目的稳定发展红利。

基础设施项目基本面优势显著华夏中国交建REIT底层基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施（简称“嘉通高速”），项目公路全长90.975公里，共设立5个收费站、40条收费车道。

嘉通高速所属的武深高速是京港澳南北交通大动脉的重要组成部分，在区位优越性、沿线产业丰富度及路网结构稳定性方面具备优势；同时与可比竞品“京港澳高速”相比，在里程和行车体验方面具备竞争优势，一定程度奠定了该项目未来交通量增长的基础。

此外，与华夏基金管理的另一只高速公路类REIT（华夏越秀REIT）对比来看，二者在项目功能定位、投资及扩募范围和运营管理机构三方面存在差异，现阶段无竞争关系和利益冲突情形。

经营业绩呈现较强的增长韧性嘉通高速日常运营过程中产生的收入主要源于三类业务，分别为通行费收入、服务区经营权承包费收入及收费站灯箱广告位出租收入，其中通行费收入占营收比重较高，占比稳定在90%以上。

2018年底后，武深高速湖北段全线贯通使得嘉通高速2019年营收大幅增长，2020年受疫情影响，营收下滑19.14%至36,627.22万元；2021年1-9月实现营收38,570.79万元，较2019年同期的复合年均增长率约为9%，体现了基础设施项目较强的增长韧性。

财务状况方面，项目期间费用占营收比重较高，主要原因在于项目公司银行借款金额较大，导致利息支出较多。

随着嘉通高速路网逐渐成熟，营收实现较快增长，期间费用占营收的比例也随之降低。

一级市场认购热情高涨华夏中国交建REIT目前已完成募集工作，从发售公告来看，报价区间为8.5790元/份-10.0670元/份，最终确定认购价格为9.399元/份；配售比例方面，网下投资者有效认购申请确认比例为2.69%，公众发售部分的配售比例仅为0.84%，创历史新低。

持有人结构方面，战略投资者份额占比为75.00%，其中原始权益人占比20.00%，其他专业机构投资者占比55.00%，网下投资者占比17.50%，公众投资者占比7.50%，相比其他已上市的REITs而言，华夏中国交建REIT战略投资者中的其他专业机构份额占比相对较高。

从数量来看，华夏中国交建REIT配售对象数量合计为183个，除了战略投资方外，机构自营投资账户及私募基金积极参与网下认购；从获配份额来看，战略投资方、机构自营投资账户及保险资金投资账户的获配份额位居前列。

2022、2023年预计现金分派率分别为4.71%、4.83%经测算，华夏中国交建REIT存续期内全周期内部收益率（IRR）为5.62%；现金分派率方面，招募书中预计2022年度和2023年度的年化分派率分别为4.71%和4.83%；若以REIT的实际发售价9.399元/份计算，2022年和2023年的年化分派率分别为4.29%、4.41%，相比其他高速公路类产品较低。

风险提示：1）政策调整风险；2）试点项目运营不及预期；3)疫情反复影响项目经营；4）二级市场流动性不足；5）估值波动超预期；6）基金治理风险等。