安信证券-行业出清与房企分化（一）：2021年报的七个分化-220420

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截至2022年4月19日，共30家TOP50上市房企披露了2021年报（其中民企17家，国企13家），本文以此为样本，分析2021年房企偿债能力、现金流、投融资行为、盈利能力等方面的变化。

■杠杆：民企债务规模被动压降但债务率仍明显抬升。

2021年下半年，伴随房企流动性压力扩散，民营房企融资承压，70.6%有息负债规模下降，有息负债环比增速中位仅-2.8%，相比2021H1回落3.7pct。

但民营房企净负债率仍有所抬升，2021H2中位水平为76.5%，相比2021H1升6.7pct，主要来自现金增速大幅回落（-13.8%）以及结转放缓。

国有房企杠杆率改善，2021H2净负债率中位为64.3%，相比2021H1回落5.7pct，国企债务、现金和权益增速均有优化，但也需关注到少数股东权益占比上升相对明显。

■短期偿债能力：民企现金短债比大幅回落。

（1）受现金减少影响，民营房企现金短债比明显走弱。

2021年末样本民营房企现金短债比中位为124.1%，相比2021年中大幅回落43.1pct。

同时民营房企债务期限结构也有所弱化，短长期有息负债比中位43.9%，相比2021年中上升4.0pct。

（2）国有房企现金相对充裕。

2021年末样本国有房企现金短债比中位为182.9%，明显高于民营房企，相比2021年中回升3.2pct；短长期有息负债比中位仅30.6%，相比2021年中回落0.4pct。

■三条红线：国有房企达标率明显高于民企。

披露2021年报的30家样本房企，与2020年末相比，22家房企档位保持不变，6家降档（三条红线踩线数下降），2家升档，各占73.3%、20.0%、6.7%。

其中升档房企全部为民营房企，降档房企66.7%为国有房企。

目前国有房企三条红线绿档占比超七成，民营房企绿档占比仅17.6%。

■拿地：下半年民营房企拓地明显放缓。

披露数据的19家房企下半年拿地强度中位为23.0%，环比上半年回落20.0pct，仅10.5%的房企拿地强度超40%。

其中下半年民营房企拿地强度中位仅11.2%，环比大幅回落28.4pct；国有房企拿地强度中位31.8%，环比回落23.2pct。

分房企来看，89.5%的样本房企拿地强度回落，仅保利、龙湖下半年拿地强度较上半年上升。

■销售：下半年销售降速明显。

2021年样本民营、国有房企销售增速中位为2.2%、5.1%，相比2021年上半年回落34.5pct、21.9pct。

披露销售目标的房企仅3家完成全年目标，民营、国有房企全年销售目标完成率中位仅93.0%、94.2%。

2022年房企设定销售目标普遍较为谨慎，披露2022年销售目标的11家房企中，民营房企销售目标增速中位仅-11.8%，国有房企为2.3%。

■融资：国有房企融资成本优势更加突出。

2021年样本房企综合融资成本中位为5.43%，相比2021H1上升3BP。

其中民营房企综合融资成本中位为6.70%，相比2021H1大幅抬升38BP；国有房企综合融资成本中位仅4.46%，相比2021H1回落14BP。

从公司来看，88.9%的国有房企融资成本相比2021H1下行，其中保利、华润、万科等下行幅度在15BP以上。

■盈利：毛利率继续探底，民企盈利能力弱于国企。

2021年30家样本房企毛利率中位为20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的阶段性高点下降12.8pct。

2021年民营、国有房企毛利率中位分别为18.3%、20.7%，相比2020年下降3.9pct、3.0pct。

■风险提示：指标口径差异；房地产政策超预期等。