东方证券-房地产行业2022年第15周地产周报：央行全面降准落地，仍待更大力度政策松动-220419

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本周市场回顾。

第15周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。

房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.9。

沪深300指数报收4188.75，周度涨幅为1.0%；创业板指数报收2460.36，周度涨幅-4.3%；房地产板块指数报收3685.71，周度涨幅为-2.9%。

本周行业要闻。

央行发布一季度金融统计数据，宣布4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。

统计局发布3月份全国CPI、PPI数据和70城房价指数。

证监会等三部门：支持上市房企积极向新模式转型。

昆明发布房地产新政。

长沙首批供地22宗底价成交19宗。

上交所就基础设施REITs扩募规则公开征求意见。

本周新房、二手房销售量较上周增加。

第15周29大城市新房销售为2.1万套，较第14周增加16.7%；11大城市二手房销售0.9万套，较第14周增加53.8%；一线城市新房、二手房交易较第14周的增速分别为24.4%、67.6%；二线城市新房、二手房交易较第14周的增速分别为16.0%、50.4%。

库存量持平，库销比较上周增加。

截至第15周，15大城市库存为122.2万套，与第14周基本持平；库销比为18.8个月，较第14周增加0.3个月。

土地市场出让数量较上周增加。

第15周26大城市合计成交土地2块。

土地出让金额增加。

第15周26大城市土地出让金为21.4亿元，较第14周增加15.6亿元。

平均溢价率上升。

第15周26大城市土地成交平均溢价率为1.0%，较第14周上升1.0%。

重点公司公告。

中交地产、大悦城等公司公布2021年年报。

华润置地、龙湖集团等多家企业发布2022年3月/一季度经营数据。

华润置地、金地、旭辉等公司竞得地块。

招商积余退还天津经开区项目地块使用权。

金科集团退出投资重庆金科骏耀投资建议与投资标的本周央行全面降准落地，幅度低于预期，降息再次落空；新房二手房销售虽稍有起色，但预计现有政策下基本面惯性下行的趋势难以扭转，仍需观察Q1经济数据出炉后更大力度的政策松动。

结合此前多部委表态，我们认为监管并不愿意完全通过需求刺激手段化解问题。

如果基于这个决策逻辑，政策最终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。

最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失，居民部门缓慢增加一定杠杆。

在这个框架下，寻找边缘房企不是一个好策略，问题房企会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。

我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科A(000002，买入)、保利发展(600048，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。

同时我们看好迅速成长且信用受损较小的的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示销售大幅低于预期。

逆周期政策不及预期。

利率发生明显上升。