中泰国际-中国房地产&物业管理行业：强规管有助集中度提升，十四五行业积极趋势不变-210727

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规管公共空间运营对业绩影响轻微，合规发展有助行业集中度提升2021年7月23日，住建部联合八部门发布“关于持续整治规范房地产市场秩序的通知”，其中对物业管理重点整治未按合同提供服务、未按规定公示信息、超出合同收费、擅用业主共有部分、合同依法解除后拒不退出等五项内容。

市场较关注业主共有部分的合规经营。

对中国物业管理行业而言，由于业委会成立比例仍低，不少小区共有部分尚未纳入业委会管理，违规运营现象的确并不少见。

然而对上市企业而言，一般会按照合同协议的百分比由公共空间管理收益收取服务费，我们认为上市企业执行了更为严格的合规标准。

从财务角度看，我们认为此次整改对业绩影响有限。

据中指研究院2020年百强物管企业数据看，总收入中社区增值服务占比约为15.9%，社区增值服务中社区空间运营收入占比约28.8%，我们估算百强企业社区空间运营收入对总收入的平均贡献约在5%；我们覆盖的主要物管企业，社区空间运营收入占比仅为1.4%~3.9%。

展望未来，我们认为合规发展或将成为政府对物业管理行业的中长期要求之一，这一基调亦已在21年1月的文件中奠定。

粗放运营的微型物管企业难以为继。

相信这一趋势将加快分化，促进行业集中度进一步向行业优质企业集中。

我们认为十四五支持物管行业发展方向明确且未变2020年底，“中共中央关于制定第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议”提出：“推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业”，首次释放了支持物业管理行业于十四五期间加速发展的信号。

2021年1月，中国住建部等十部门联合发布“关于加强和改进住宅物业管理工作的通知”，立足六个维度（融入基层社会治理体系/健全业主委员会治理结构/提升物业管理服务水平/推动发展生活服务业/规范维修资金使用和管理/强化物业服务监督管理），要求“加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要”；特别的，提出“支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平…完善物业服务价格形成机制”等多个支持政策，确立了行业市场化、规模化发展的基调。

2021年3月，中国“十四五”规划和2035年远景目标纲要全文首次提到物业管理-“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”，正式提升物业管理行业对于国家的战略重要性。

估值显著调整，投资价值凸显我们维持对行业政策面及基本面的积极看法，相信十四五政策将支持物业管理行业市场化、规模化发展；正如1月文件所述，只有如此，才能推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。

截止7月27日收盘，大型/中型/小型物管企业目前平均21年PE分别为34x/21x/11x，22年PE分别为23x/15x/8x，接近或已低于一年以来估值底部（19x/17x/9x22年PE）规模是基础，我们认为只有具备强大口碑、市场化竞争力强、服务能力优的物管企业才能打开收入空间、获得持续增长。

个股推荐：物管龙头碧桂园服务（6098HK，“买入”，TP95.50港元）；优质商管国企平台华润万象生活（1209HK，“未评级”）；集团资源丰富，外拓与增长能力被低估中海物业（2669HK，“买入”，TP8.76港元）；全面发展的优质低估物管企业新城悦服务（1755HK，“买入”，TP32.00港元）；优质赛道的领先企业宝龙商业（9909HK，“买入”，TP32.80港元）；深耕浙江省的优质品牌滨江服务（3316HK，“买入”，TP33.26港元）。