中信证券-REITS行业研究重大事项点评：扩募规则奠基，市场影响不止一面-220418

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2022年4月15日，沪深交易所分别公告，针对REITs的新购入基础设施项目业务指引。

这两份文件，围绕基础设施REITs如何解决新购入项目，尤其是新购入项目的资金来源问题，进行了明确的规范指引。

这是中国基础设施REITs的又一制度建设基石。

▍投资REITs并不完全等同于买楼，不动产资产“有进有出”应是常态。

例如，我们统计境外越秀房产信托基金REITs产品，新购入资产是常态。

我们认为，REITs之所以成为一种活跃交易的标准化证券产品，其中关键原因，在于这种投资工具不仅反映了不动产资产的稳定收益特征，更反映基金管理人投、融、管、退的能力。

针对新购入不动产展开规则指引，尤其是对扩募开展指引，十分有利于资金进一步向优秀管理人集中，有利于部分解决经营权类资产到期日之前存续问题，有利于推动REITs市场做大做强。

▍庞大的基础设施资产和走低的市场要求收益率，又可能推动扩募持续落地。

我国具备十分庞大的基础设施资产，大量持有人有意愿盘活存量资产，并将资金投入新项目建设需要。

当前，REITs市场按照2022年披露现金分派水平算（即来自募集说明书），经营权类REITs预期现金分派率6.91%，产权类则为3.29%，这对于资产权益人来说很有吸引力。

相比起审核流程更长的首次募集，扩募也为大量基础设施不动产的证券化提供了通路。

而截止到4月15日，我们测算，全部公募REITs市场组合自上市以来合计上涨达到22.72%，投资者预计也对参与扩募热情不低。

▍预计短期不会出现综合类REITs，扩募方式中或以定向扩募更为常见。

《指引》要求，拟购入的基础设施项目原则上和基金持有项目为同一类型，这基本避免了综合性（即横跨不同业态的）REITs出现。

这虽然限制了个别REITs的发展空间，却便利投资者识别REITs运营质量和前景。

REITs扩募的规则，和股权融资规则有相近之处，包括定向扩募，向原持有人配售和公开扩募。

我们认为，由于定向扩募的对象可达到35名，且发行价格能相对定价基准日前20个交易日打九折，预计未来定向扩募可能更为常见。

▍风险提示：REITs市场的资产出售和REITs产品的退市，尚缺乏类似于新购入不动产和扩募的明确业务指引，REITs制度建设仍有继续前进的必要。

▍看好中国REITs市场稳中求进，优秀REITs产品投资价值超越不动产本身。

我们认为，新购入基础设施资产的业务指引一旦明确，优秀REITs基金管理人，可能会通过新买入好的不动产，进一步提升存量REITs的价值。

中国REITs市场的改革，已经在市场实践层面取得了初步的成功，REITs有望成为中国资产市场的重要一极。

我们建议投资者买入并持有收益稳定、风险不高的REITs产品。