西部证券-宏观专题报告：REITs发展国际经验系列，日本REITs的40年-220417

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日本REITs近四十年发展历程回顾。

1）1985-1995年：从地产泡沫破灭到不动产证券化探索。

80年代后期日本地产泡沫破灭，此后日本开始不动产证券化的探索。

2）1998-2000年：重要立法期。

1998年日本颁布《特殊目的公司实现特定资产流动化法》（简称《SPC法》），2000年11月日本修订《关于证券投资信托及证券投资法人的法律》（简称《投信法》），标志日本REIT（简称J-REIT）的诞生。

与上市不动产公司相比，J-REIT更像“壳公司”，不雇佣职员、不动产运营全权委外、接近100%分红以及税收优惠。

3）2001-2007年：快速扩张期。

2001年3月东京证交所开设J-REIT市场，2003年7月日本开放FOF基金对J-REIT的投资渠道，2005-2007年国际资金大量涌入日本J-REIT市场。

2001-2007年J-REIT市值从0.2万亿日元增至5.1万亿日元；同期日本股票市值从275.2万亿日元增至509.9万亿日元、债券市值从552.1万亿日元增至790.1万亿日元。

4）2007-2011年：动荡与重整。

2007~08年次贷危机波及J-REIT市场。

2009年1月日本政府开始J-REIT合并的立法准备，明确合并过程中负商誉等会计处理，2009年9月日本设立不动产市场稳定基金、2010年10月BOJ宣布购买J-REIT，此后J-REIT市场逐步稳定。

但2011年3月日本大地震又重挫了房地产市场。

2007-2011年J-REIT市值从5.1万亿日元降至2.9万亿日元，日本股票市值从509.9万亿日元降至265.0万亿日元，日本债券市值从790.1万亿日元增至1014.5万亿日元。

5）2012-2019年：政策引导下的复苏期；J-REIT开启多元化时代。

2013年6月日本通过《金融商品交易法等部分修改法案》，2016年1月BOJ加快购买J-REIT的节奏。

很多J-REIT不再持有单一不动产，向酒店、物流、医疗保健等多元化方向延伸。

2011-2019年J-REIT市值从2.9万亿日元增至16.4万亿日元，日本股票市值从265.0万亿日元增至675.0万亿日元，日本债券市值从1014.5万亿日元增至1170.8万亿日元。

6）2020年至今：疫后央行支持下的V型回升。

2020年疫情影响J-REIT市场，BOJ再次购买J-REIT。

2019-2020年J-REIT市值从16.4万亿日元降至14.4万亿日元，日本股票市值从675.0万亿日元增至717.3万亿日元，日本债券市值从1170.8万亿日元增至1331.3万亿日元。

J-REIT对国内的借鉴意义。

1）制度设计：立法先行、监管严格。

目前国内REIT的上市交易、封闭运作、90%的收益分配比例基本向国际主流靠拢。

J-REIT的监管严格。

2）长期性价比高于股债。

与股债相比，J-REIT的平均收益率更高，波动性低于股市但高于债市，但发展空间不及股债。

3）发展空间：日本或已过半，中国未来可期。

综合评估未来日本和中国离成熟期或分别有500~3000亿美元和7000~15000亿美元的发展空间。

风险提示：对日本REIT发展的理解不到位。