光大证券-华润万象生活-1209.HK-2021年度业绩点评：2021年盈利能力提升明显，2022年并购提升经营规模-220413

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事件：2021年度营业收入同比增长31%，归母净利润同比增长111%2021年度，公司实现营业收入88.8亿元yoy+31%；归母净利润17.3亿元yoy+111%；期末在手现金137亿元（不含定期存款）yoy+33%；综合毛利率为31.1%，同比提升4.1个pct.，归母净利润率为19.4%，同比提升7.3个pct.。

点评：2021年盈利能力提升明显，2022年并购项目提升经营规模1、归母利润高速增长，盈利能力显著提升：2021年公司营收增长31%，归母净利润增长111%；归母净利润增速大幅高于营收增速的主要原因包括：1）自2020年下半年起，公司商管板块中购物中心物业管理服务的收入模式由包干制改为酬金制，大幅提升该板块毛利率水平；2）2021年，国内新冠疫情控制较好，国内奢侈品类高端消费回流趋势延续，高端商业地产经营良好，公司2021年新开业购物中心13个，全年实现商品零售总额1189亿元，租金收入约为125亿元，出租率提升至96.9%（2020年为94.3%），合作品牌数量超过5400家，2021年公司投资性物业公允价值变动增加3000万元；3）在手现金充沛，2021年公司利息收入大幅提升至3.8亿元，对比2020年同期为1509万元；4）通过不断优化经营能力，公司住宅物业管理板块盈利能力明显增强，其中基础物管服务毛利率水平连续三年提升，从2018年的7%持续提升至2021年的15%，年均提升幅度超过2.5个pct.。

2、2022年并购项目提升经营规模：2022年一季度，公司发布系列公告，收购禹洲物业（交易对价为10.58亿元，在管面积约为2101万平，合约面积约为3149万平，2021年预计净利润7600万元）及中南物业（交易对价不高于22.6亿元，在管面积约为5147万平，合约面积9088万平，2021年预计净利润1.76亿元）。

通过2022年初快速并购禹洲物业和中南物业，2022开年公司即新增在管面积约7248万平，新增合约面积约1.22亿平，并购完成后公司总合约规模将突破3亿平，经营规模提升明显。

盈利预测、估值与评级：公司2021年盈利水平显著提升，2022年初落地重要并购提升经营规模，我们上调公司2022-23年归母净利润预测为23.0亿元（上调12.7%）、28.2亿元（上调8.2%），新增2024年归母净利润预测为33.7亿元；当前股价对应2022-24年PE估值为31.1倍、25.4倍、21.2倍。

公司品牌美誉度较高，商管领域具备龙头领先地位，2021年盈利水平提升明显，2022年并购落地提升经营规模，在手现金充沛，维持“买入”评级。

风险提示：收并购项目经营效能存在不确定性；疫情反复或对商管业务造成影响。