东方证券-房地产行业周报：销售疲软基本面仍底部徘徊，政策宽松预期持续抬升-220413

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本周市场回顾。

第14周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。

房地产板块较沪深300指数相对收益为+2.7%。

沪深300指数报收4230.77，周度涨幅为1.1%；创业板指数报收2569.91，周度涨幅-3.6%；房地产板块指数报收3795.88，周度涨幅为+1.6%。

本周行业要闻。

17部门发文开展青年发展型城市建设试点。

国常会：部署适时运用货币政策工具优化保障性住房金融服务。

兰州放松限购限贷限售、降低首付比例。

重庆银保监局：合理确定新市民首套房按揭标准。

杭州2022年计划供地4816公顷。

重庆预供应主城区27宗地。

招商蛇口与长城资产、佳兆业签署战略合作协议。

本周新房与二手房销量均较上周大幅减少。

第14周29大城市新房销售为1.8万套，较第13周下降34.6%；11大城市二手房销售0.6万套，较第13周下降28.5%；一线城市新房、二手房交易较第13周的增速分别为-25.6%，-26.8%；二线城市新房、二手房交易较第13周的增速分别为-48.5%，-36.8%。

库存量较上周基本持平，库销比较上周增加。

第14周15大城市库存为122.2万套，较第13周增加0.1万套；库销比为18.5个月，较第13周增加1.4个月。

土地出让金额减少。

第14周26大城市土地出让金为5.8亿元，较第13周减少394.9亿元。

平均溢价率降低。

第14周26大城市土地成交平均溢价率为0.0%，较第13周降低3.0%。

重点公司公告。

多家房企公布一季度销售额：万科1,065.0亿元，同比降33.9%；保利907.0亿元，同比降27.0%；融创723.6亿元，同比降37.8%；中海482.8亿元，同比降46.0%；招商蛇口473.4亿元，同比降34.5%；金地455.1亿元，同比降33.7%；金茂316.6亿元，同比降49.6%。

泛海控股连续十二个月内累计诉讼金额占其审计净资产的10.42%。

深振业副总裁谭伟辞职，不再担任任何职务。

投资建议与投资标的继上周短暂反弹后，本周新房及二手房销售全面走弱，基本面筑底仍在持续。

市场对于4月出台更大力度宽松政策的预期继续抬升。

结合3月16日金稳会以及随后的各部门传达会的精神，我们认为监管达成的共识包括两个方面：一是推动金融机构减少对低评级房企的流动性挤兑；二是推动房地产项目的并购，鼓励优质房企收购问题房企的优质项目，压实实控人责任，提高其偿债意愿，鼓励优质企业去参与并购，进而化解债务风险，而非完全通过需求刺激手段。

基于这个决策逻辑，政策最终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。

最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失（但债权人有优先劣后的排序），居民部门缓慢增加一定杠杆（配以适度降息，以缓解居民本息支出压力）。

近期市场演绎三条逻辑，万科估值修复、各地国企地产上涨、信用违约民企困境反转。

我们认为万科确有估值修复的空间，各地国企房企也整体受益于目前的竞争格局；但在以并购重组的方式推动风险化解的框架下，问题房企会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。

我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。

同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示销售大幅低于预期。

逆周期政策不及预期。

利率发生明显上升。