国盛证券-新城悦服务-1755.HK-中期预增符合预期，快速成长动力充足-210728

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2020年业绩预增45%以上符合预期。

公司发布正面盈利预告，预计2021年上半年归属本公司权益持有人的合并净利润同比增长至少45%（对应2.74亿元），符合预期。

公司业绩快速增长主要原因系：1）在管面积快速增长超2000万方，总计达1.22亿方；2）社区增值服务延续高速成长。

上半年新增合约面积4700万方，第三方外拓占比提升。

公司上半年新增合约面积约4700万方，其中来自第三方合约面积达2200万方，占比达47%，公司总合约面积中第三方占比提升约2.8pct至34.8%，展现出公司已具有良好的外拓能力。

公司2020末现金及等价物约19亿元，今年三月配售获得约8.5亿元资金，在手现金相对充裕，后续将持续关注非住项目及住宅新项目优质标的。

截止上半年，公司总合约面积为2.5亿方，合约在管比稳定在2.0，处于行业较高水平，公司未来增长动力充足。

关联地产交付保障内生增长。

2021年上半年，关联地产新城控股销售快速增长，实现累计合同销售金额约1177亿元，同比增20.7%，累计销售面积约1087万平方米，同比增23.9%，实现全年2600亿销售计划的45%。

同时，新城控股拿地节奏较为积极，上半年新增建面1105.2万平米，累计拿地货值467亿元，据中指数据，拿地面积位列行业第四。

预计新城控股未来房地产开发业务仍较保持稳健增长，公司关联地产交付面积有望稳定在2000-3000万平米。

明晰业务方向，社区增值服务收入有望快速增长。

社区增值服务方面，公司通过社区零售服务作为切入点，有的放矢。

2月公司宣布收购关联地产云柜业务，通过线上平台搭配线下驿站、快递柜模式快速推广小区试点，同时增强生鲜供应链建设。

当前公司单位面积的社区增值服务收入及毛利等指标仍相对偏低，预计未来有望实现快速增长。

调高股份奖励上限，充足股权激励激发员工潜力。

2021年7月1日，公司向13名员工授出770万份购股权，占公司总股本比例为0.88%，每股行权价23.6港元；向7名雇员授出230万股奖励股份，授出价为每股11.8港元，此外，公司调高股份奖励上限由1.25%至2%。

充足股权激励有望持续激发员工潜力，保障公司未来高速发展。

投资建议：我们预测公司2021-2023年归母净利润为6.6/9.6/13.5亿元，同比增45.9%/44.6%/41.3%，对应EPS分别为0.80/1.16/1.64元，2021-2023年CAGR为43.9%。

公司收入盈利结构持续优化，未来具备确定成长性，横向对比估值处于偏低水平，当前具备较强性价比，目标价30.3港元（对应2022年22倍PE），维持“买入”评级。

风险提示：关联公司交付不及预期风险，毛利率中长期下行风险，第三方外拓市场竞争加剧风险等。