安信国际-星盛商业管理-6668.HK-「5年5倍」目标不变-220413

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股息分派维持较高水平。

星盛商业2021全年收入同比上升29.5%至5.72亿元。

分业务板块来看：定位咨询及招租分部收入同比上升83.2%至1.44亿元，是主要年内营收增长主要来源，收入贡献亦由20年的17.7%上升至21年的25.1%；运营管理分部收入同比上升13.7%至3.34亿元，收入贡献虽由20年的66.5%下降至21年的58.4%，但仍然是星盛的主要收入来源；增值服务分部收入同比上升38.9%至0.81亿元，增速高于整体收入水平，主要受21年疫情好转所带动；物业租赁及其他分部收入同比上升19.0%至0.13亿元。

整体毛利率同比上升1.5百分点，核心净利估算同比上升43.9%至1.99亿元。

公司宣派每股息0.1港元，同比上升67%，分派比率约44%，比20年略有下降但仍保持板块较高水平。

外拓能力显注。

截至2021年底，星盛在管面积约182万平米，同比上升15.4%，已开业商场项目24个，比20年底净增加2个。

包括咨询服务项目，公司合约商场项目共84个，扣除咨询服务项目的合约面积390万平方米，合管比2.14倍，储备项目为后续转化为可持续运营的项目奠定基础，也是公司未来的营收增长动力来源。

项目拓展方面星盛一直积极外拓第三方项目，以开业面积计算，星盛第三方项目占比由20年底49.9%，上升至21年底58%。

21年内公司新增合约面积66万平米，其中64%来自第三方项目，公司独立性进一步改善。

「5年5倍」目标维持不变。

虽然在疫情的影响下，2022年利润会有一定损失，根据2020年之经验，公司估计今年疫情对净利润产生的影响约1000万元，但拓展及开业计划仍然保持绩极。

公司目标2022年新签项目面积70万平米、新开业项目不少于8个，对应面积约80万平米、出租率95%。

今年首季度已成功拓展3个项目，总管理面积约22.5万平方，相当于完成全年目标逾3成。

据了解，新项目业主包括地方城投，公司未来会与更多大业主、国有平台合作，有助一次过取得多个项目从而提高规模拓展效率。

公司重申「5年5倍」的目标，相当于至2025年时净利规模将近7亿元之水平。

维持买入评级。

疫情的确对星盛盈利造成增值服务、额外成本、减值亏损等负面影响，但属短期作用，疫情过后将回归正常上升轨。

此外，根据克而瑞，关联地产公司星河控股2021年销售463亿元，同比上升40%跑赢同业。

并于去年第四季度分别在南京、广州、深圳获得三幅优质地块。

反映集团营运稳健。

在地产行业逆周期，行业整合的大环境下，星河的稳健将为星盛尊定拓展基础。

然而运营管理、增值服务的增速较低，期待疫情好转后的改善出现。

新目标价为每股4.7港元，目标估值为15倍2022年市盈率，相当于中大型物管公司及商管板块的平均历史市盈率，维持买入评级。

风险提示：新项目营收盈利增长的不确定性、收入结构有待进一步优化、疫情影响后的复苏。