国盛证券-物管行业年报综述：业绩高增，竞争加剧-220413

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营收增幅扩大，行业仍处于快速发展阶段15家重点上市物企共实现营业收入1175.7亿元，同比增长49.6%，增速较20年提升13.3pct；碧桂园服务（84.9%）、金科服务（77.7%）、融创服务（71%）的收入增速领先，均在70%以上；招商积余（22.6%）、绿城服务（24.3%）、宝龙商业（28.3%）的收入增速相对较低，不足30%；收入增速有提升幅度较大的是远洋服务（+36pct）、新大正（+33.5pct）、金科服务（+33.4pct）。

碧桂园服务规模和增速领跑行业样本企业中，百亿收入规模物企从2家提升至4家。

其中碧桂园服务以288.4亿元大幅领跑行业，是15家主流样本房企平均收入规模的3.7倍，其次是绿城服务（125.7亿元）、保利物业（107.8亿元）和招商积余（105亿元），规模均超百亿；碧桂园服务的收入规模和增速均大幅领先于行业平均水平，卓越商企服务和建业新生活2021年的收入规模和增速在行业内均处于低位。

投资建议：维持物业管理板块“增持”评级。

2021年物管公司在管面积、营业收入和归母净利润均延续高速增长，行业整合加剧分化继续。

我们认为之前物业板块的制约因素主要体现在三个方面：（1）业绩指引下调；（2）销售尚未回暖可能影响新增管理面积的市场空间；（3）民企物企关联企业的不确定性。

当前第一个制约因素已经随着年报公告逐步解除，第二个制约因素中销售虽未回暖但疫情若消退会逐渐企稳，第三个制约因素中关联企业的后续发展会在今年下半年逐步明晰。

几个制约因素逐步消化后，叠加当前疫情对经济的影响，市场还是会关注到物管这个现金流稳健、负债率低、中高速增长、估值合理的板块。

我们维持物业管理行业“增持”评级，建议关注：关联房企为国央企的华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业；关联房企为民企的碧桂园服务、金科服务。

风险提示：(1)在管面积扩张不及预期；物管公司物业管理业务和社区增值服务的拓展都要以在管面积为基础，如果在管面积扩张不及预期将影响收入增长；(2)人工成本上升：人工成本构成物管公司成本的主要组成部分，若人员薪酬不断上涨将导致成本上市，影响公司毛利率水平；(3)收并购项目整合不及预期：2021年收并购市场火热展开，但若投后管理不到位将导致双方整合效果不佳，影响长期可持续发展。