光大证券-金科服务-9666.HK-2021年度业绩点评：2021年引战股权架构优化，2022年稳健发展保障性高-220412

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事件：2021年度营业收入同比增长77%，归母净利润同比增长71%2021年度，公司实现营业收入59.7亿元yoy+77%；归母净利润10.6亿元yoy+71%；期末在手现金49.2亿元（不含受限资金及定期存款）yoy-28.0%；综合毛利率为30.9%，同比提升1.2个pct.，归母净利润率为17.7%，同比下降0.7个pct.。

点评：2021年引战略股东，股权架构优化；2022年稳健发展保障性高1）2021年引入博裕投资作为战略股东：2021年12月16日，公司引入博裕投资作为公司战略投资者，原股东向博裕投资转让1.44亿股H股（约占总股本的22%），交易金额为37.34亿港元。

博裕投资专注中国市场股权投资业务10余年，拥有丰富的投资和企业管理经验，后续将在多元化发展和收并购等方面对公司进行赋能。

截至2021年末，关联方金科股份持股30.3%，博裕投资持股22%，恒业美好（员工持股计划）持股7.7%，股权结构优化。

2）2021年拓展积极，规模稳健扩张：2021年，公司维持了积极拓展策略，外拓情况较好，第三方直拓合约面积超过5000万平，经营规模稳健扩张。

截至2021年末，在管面积约为2.4亿平yoy+52%（其中第三方项目占比约为58%），合约面积约为3.6亿平yoy+30%（其中第三方项目占比约为63%）。

从在管面积结构来看，公司住宅在管面积规模约1.95亿平，占比约为82%；其他非住宅在管面积约4300万平，业态包括产业园、企事业单位、城市服务等。

3）社区增值服务和本地生活服务板块增长强劲：2021年，公司通过提升“渗透率、转化率、复购率”提升社区增值板块经营效能，板块营收约为14.9亿yoy+566%（追溯调整后）；同时公司在2021年新设本地生活板块，通过巩固餐食一体化供应链体系，为政企、医院等提供餐食服务和配套零售；2021年本地生活服务板块营收约为4.7亿yoy+122%（追溯调整后），同时我们认为本地生活服务板块将为公司的非住宅业务的对外拓展提供有力的支持。

盈利预测、估值与评级：公司2021年对外拓展积极，规模稳健扩张，业主增值和本地生活服务板块增长强劲，2022年稳健发展保障性高。

鉴于当前物管外拓竞争加剧，疫情反复对本地生活服务造成影响，下调公司2022-23年归母净利润预测为14.3/18.1亿元，(分别下调14.4%/22.3%），新增2024年归母净利润预测为22.6亿元，当前股价对应2022-24年PE估值为10.8倍、8.5倍、6.8倍，估值具备吸引力。

公司引入战投优化股权结构，提升经营管理能力，优化业务结构，提升非住业务拓展能力，维持“买入”评级。

风险提示：当前物管行业竞争加剧，第三方外拓或存在较大不确定性；收并购公司的经营效能提升幅度存在不确定性；股权架构变化对经营影响存在不确定性。