浙商证券-房地产行业点评报告：三部委联合通知，支持房企向新发展模式转型-220412

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事件证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（简称“通知”）。

投资要点基本面修复缓慢，化解风险仍是重点通知此次提及对上市房企要“加强自身风险管理”，“严格防范、妥善化解各类风险”。

Q1受疫情反复影响，行业需求端修复不及预期，百强销售未见明显好转。

成交量的修复需要供需两端发力，企业风险未化解，供应难以上量。

本次通知再次提及化解风险，结合近日招商蛇口+长城AMC+佳兆业的模式，我们认为Q2会有更多房企纾困的支持措施出台。

对各类市场主体一视同仁，增加民企支持力度通知提到“对各类市场主体一视同仁”，“支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制”，我们认为适用于房企。

本轮政策调控过程中呈现“国进民退”是结果而不是本意，造成该结果的是部分民企过度加杠杆。

行业结构优化并非要肃清民企。

提前降杠杆的优质民企在本轮周期下行过程中仍然能够保持融资通畅和较低的融资成本。

对于优质民企，我们认为Q2政策在融资、并购重组等方面会给予相应支持。

支持房企向新发展模式转型此前两会政府工作报告和金稳会均提出“探索房地产新的发展模式”。

如何理解房企新发展模式，我们认为首先要明确行业长期发展两个重要方向：1）政策引导长期实现多层次供应结构，实现“住有所居”和“租购并举”的格局；2）成熟房地产市场中城市更新是新增长点，2021年11月住建部公布21个试点城市为期2年城市更新试点名单，城市更新是后续房企必争之地。

我们认为，房企新发展模式包括参与城市更新综合开发、保障性租赁住房轻重模式开发和运营和轻资产发展模式三种类型。

在支持上市房企向新发展模式转型过程中，行业股权、债权融资、收并购行业整合等方面的支持会跟进。

投资建议1）优质龙头：有较强综合实力实现收并购整合的标的，回调即是加仓机会：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；中国海外发展、华润置地、龙湖集团；2）黑马型逆势增长标的：华发股份、首开股份、滨江集团；绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂；3）优质民企困境反转：新城控股、金科股份、旭辉控股集团。

风险提示：供需两端政策发力较弱，房地产市场修复弱于预期。