天风证券-房地产行业研究周报：静待政策加码，改善需求预期-220410

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行业追踪（2022.4.2-2022.4.8）中央稳定信号释放积极政策预期2022年2月起，在基本面加速下行的背景下供需两侧政策频现松动，围绕在信贷端和房企资金端的政策性利好对市场恐慌情绪的蔓延起到抑制。

3月初政府工作报告再度提及“三稳”和“因城施策”，而月中金融委专题会议也强调要“稳增长”并慎重出台收缩性政策，相关表述可视作中央层面释放的政策稳定信号，使市场悲观预期得以有效修正。

需求改善倚赖政策的广度与深度梳理各地本轮需求政策的松绑路径，可以发现政策纾困对象逐步从三四线城市深入到弱二线省会城市，调节力度在逐渐增大，由购房补贴、公积金贷款优惠演化至限售限贷的放松。

从政策推进的广度来看，个别城市率先打破过往限制边界具备信号意义，是改善市场整体需求预期的重要前提，并获得了三四线城市的积极响应。

但从推进深度来看，二线城市跟进略显不足，销售数据也反映出仅靠低能级城市的限购限贷松动无法根本扭转市场对于基本面失速的担忧。

我们认为当前调整力度带来的需求改善空间仍相对有限，刺激需求转暖需倚赖更为丰富和健全的政策工具箱。

供给侧亟待政策靴子实质性落地近期部分城市土地政策较2021年出现松动，南京、金华、苏州、济南等城市针对2022年首批土拍规则做出调整，包括下调竞买保证金比例，取消报名地块数量的限制等。

同时，自2月全国性商品房预售资金监管的意见出台以来，兰州、厦门、苏州、绵阳等地对预售监管条件有所优化，例如提前申请预售时间节点、提高资金拨付效率、降低预售许可形象进度要求等。

但整体来看，参与主体仍局限于少部分城市，“因城施策”导向下，供给端政策边际放松带来的市场反应相对滞后，预计在全国实质性政策和配套措施落地前，开发商的投资信心较难恢复。

高基数下，新房、二手房、土地市场本周成交弱势新房市场本周成交275万平，月度同比-58.05%，相较上月下降14.79pct；累计库存14353万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。

二手房市场本周成交98万平，月度同比-41.40%，相较上月下降8.43pct。

土地市场本周成交建面1736万平，滚动12周同比-38.32%；成交总额420亿元，滚动12周同比-60.71%；全国平均溢价率+1.00%，滚动12周同比-12.94pct。

本周申万房地产指数+1.64%，较上周下跌9.18pct，涨幅排名5/31，领先沪深300指数2.70pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数+5.71%，较上周提升3.64pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数6.47pct；克而瑞内房股领先指数为10.65%，较上周提升7.16pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。