安信国际-房地产行业研究报告：静待政策扭转-220406

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百强房企2022年首季情况恶劣，全口径销售同比下跌47.1%，权益销售总额同比下跌48.6%，操盘口径销售同比下跌47.0%，跌幅比首两个月加大。

按全口径销售计算，排名首10位之房企平均跌幅35%、排名10-30平均跌幅44%、排名30-50平均跌幅47%，排名100-200位的中小型房企总销售额同比下跌55.8%。

首季销售额还有正增长的房企以国企、港资或外资为主。

在市场不明朗情况下，大部份房企都没有给出2022年销售目标，有给目标的都是规模较大或有国企股东背景的房企，对投融资较有把握。

我们维持观点：以配置国企为主，并适量关注能取得融资的民企，尤其是最近银行并购贷额度的民企如旭辉、美的等，静待政策扭转带来的修复报告内容首季销售跌幅加剧。

根据克而瑞数据，百强房企首季全口径销售总额约16,279亿元，同比下跌47.1%。

权益销售总额约11,310亿元，同比下跌48.6%。

操盘口径销售14,382亿元，同比下跌47.0%。

跌幅比首两月加大。

按全口径销售计算，排名首10平均跌幅35%、排名10-30平均跌幅44%、排名30-50平均跌幅47%。

排名100-200之中小型房企总销售额约1,520亿元，同比下跌55.8%。

规模愈小，融资资源愈差、品牌安全度亦愈低，销售跌幅愈大。

此外，按操盘口径计算，首季销售额还有正增长的房企以国企、港资或外资为主。

建发、新城、绿城排名进步较大。

单看三月份销售，百强全口径销售5,795亿元，同比下跌52.6%。

权益销售3,980亿元，同比下跌54.4%。

排名首15家房企，除了融创外，其他大都能顺利发布业绩，反映公司内部财务风险与销售情况相辅相成。

另外相比去年三月情况，我们看到除了恒大，其余去年TOP15房企的名字大都可在2022年的TOP15中见到，出险的世茂、中南排名由去年第8及13位，下跌至2022年第19及25位。

而排名有大进步的是建发房产由22升到15位；新城控股由21升至13位；绿城由16升到10位。

三家房企跌幅相对较少。

成交仍然疲弱。

全国30大中城市的商品房成交套数及面积在首季约282,387套及3,090万平米，同比下降35.9%及33.9%，平均跌幅比一、二月更大。

单看三月，每周平均成交按套数及面积计算，环比下降1.3%及2.9%。

分城市能级来看，按首季成交面积计算，一线城市下跌29.5%、二线城市下跌26.1%、三线城市下跌49.9%。

首季度全国地产成交行情继续承接去年四季度的下行趋势，各大城市的楼市仍在降温中，部分城市（包括二线城市）开始在放松调控。

关注还有给2022年目标的房企。

随着业绩期过后，基于地产出险频频的情况之下，审计师需要格外注意，融创、世茂等都因不能按时出业绩而遭停牌。

大部份房企都没有给出2022年销售目标，有给目标的都是规模较大的如龙湖、美的，或有国企股东背景，对投融资较有把握的如绿城、发建。

已看到愈来愈多城市，呤沉阳、哈尔滨，甚至是能级较大的如郑州、福州等都在放松调控，然而，预期政策松绑的期间，房企出险继续发生，连本來资质较好的亦在阴干，增强我们过往的观点，以配置国企为主，并适量关注能取得融资的民企，尤其是最近银行并购贷额度的民企如旭辉、美的等，静待政策扭转带来的修复。

风险提示：i)政策不确定性；ii）房企融资难度增加；iii）银行放款态度。