国联证券-房地产专题报告：房地产，不止是稳增长-220405

《国联证券-房地产专题报告：房地产，不止是稳增长-220405（16页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国联证券-房地产专题报告：房地产，不止是稳增长-220405（16页）.pdf（16页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

投资要点：近期，房地产政策宽松明显提速政策面迎来宽松：自2021年9月中央多次提及“两个维护”以来，房地产政策出现明显放松。

今年3月份疫情发生以来，稳增长压力进一步增大，各地房地产政策更是呈现提速迹象。

基本面：去杠杆接近尾声，举债能力将触底回暖。

2020年8月20日“三道红线”出台使得房地产企业新增有息负债规模大为受限，对于依赖杠杆模式周转运营的地产开发行业带来了沉重的打击。

而截止2021年年底，大多数中国房企进入绿档和黄档，去杠杆进程接近尾声。

我们预计2022年年中将有80-90%的房企进入绿档，中国房企的举债能力将逐渐触底回暖。

地产政策持续调整是稳增长的要求我们估计地产产业链增加值占中国GDP的比重在16-17%。

如果政策调整不充分，单考虑地产投资增速下滑8-10%以及相应的一二手房成交的低迷，就可能使得中国2022年GDP增速下滑到4%出头的水平，如果考虑到地产对财政等的贡献，实际情况可能更加严峻。

我们估计如果要实现GDP5.5%左右的经济增长，地产投资增速大约要实现0增长或仅能有轻微的负增长。

近期政策的调整符合我们此前的预期，我们也预计政策仍将持续调整。

历次政策宽松下，房地产板块表现如何？当前处在自2008年以来房地产行业的第三轮宽松期。

第一轮在2008年10月至2009年11月间。

板块超额收益显著，民营房企胜出。

这或主要由于行业处在成长期，民企表现出更大的弹性和成长性。

第二轮宽松为2014年6月至2016年3月。

期间大盘历经牛市，板块取得超额在此轮上涨期间，大型房企表现亮眼，这主要是由于，随着竞争加剧，龙头企业份额明显提升，因此享受到估值和盈利的双击效应。

此轮宽松周期，谁有望胜出？我们认为，在稳增长和低估值双重催化下，当前房地产板块仍有上行动力。

房地产当前PB处在过去10年9.28%的低估值分位水平，在政策边际改善下，行业或有望迎来戴维斯双击。

个股层面，稳健型中大房企或有望胜出。

量化角度，建议关注中国海外发展、华润置地、万科A、金科股份、中南建设的个股机会。

风险提示1）宽松政策不及预期；2）疫情导致需求超预期下降；3）美联储加息导致资金外流加剧。