东方证券-房地产行业2022年第13周地产周报：销售稍有反弹基本面仍低迷，政策仍有待进一步放松-220405

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核心观点本周市场回顾。

第13周房地产板块指数强于沪深300指数和创业板指。

房地产板块较沪深300指数相对收益为+8.4%。

沪深300指数报收4276.16，周度涨幅为+2.4%；创业板指数报收2666.97，周度涨幅+1.1%；房地产板块指数报收3734.58，周度涨幅为+10.8%。

本周行业要闻。

央行：过半居民预期下季度房价基本不变。

发改委：推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs。

港交所厘定恒大股份现金交收价为1.65港元。

深圳2022年首批供地挂牌8宗地。

重庆首批13宗地全部成交。

成都首批供地成交44宗地，流拍6宗。

万达与建业牵手，万达将负责建业地产商业项目运营。

本周新房销售量较上周增加，二手房销售较上周增加。

第13周29大城市新房销售为2.8万套，较第12周增加27.2%；11大城市二手房销售0.8万套，较第12周增加15.1%；一线城市新房、二手房交易较第12周的增速分别为-43.9%，-20.7%；二线城市新房、二手房交易较第12周的增速分别为+53.4%，+83.7%。

库存量较上周减少，库销比较上周增加。

第13周15大城市库存为122.2万套，较第12周减少0.5万套；库销比为17.1个月，较第12周增加0.5个月。

土地市场出让数量较上周增加。

第13周26大城市合计成交土地45块。

土地出让金额增加。

第13周26大城市土地出让金为400.7亿元，较第11周增加174.7亿元。

平均溢价率降低。

第13周26大城市土地成交平均溢价率为3.0%，较第11周降低6.2%。

重点公司公告。

万科A、陆家嘴、信达地产、冠城大通等公布2021年年报。

阳光城提前终止第三期员工持股计划。

浦东金桥完成兑付6亿元超短期融资券。

天健集团竞得地块。

大名城回购普通股5447.5万股，占公司总股本2.2%，回购资金2.0亿元。

大悦城发生董监高人事变动。

投资建议与投资标的疫情下本周新房及二手房市场均有所反弹，部分城市土拍有一定回暖，表明高信用房企经营或有改善，但基本面筑底的态势仍未逆转。

本周市场在政策宽松预期下出现上涨。

我们认为政策最终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可进一步松绑。

最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失，居民部门缓慢增加一定杠杆。

在这个框架下，寻找边缘房企不是一个好的策略。

大多数的边缘房企，都会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。

基于政策宽松预期，我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置，看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。

同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示销售大幅低于预期。

逆周期政策不及预期。

利率发生明显上升。