中信证券-物业服务行业2021年年报总评：奇花初胎，矞矞皇皇-220405

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2021年物业服务企业的在管面积、营业收入均高速增长，市场直拓、并购和关联方交付三管齐下。

尽管并购市场预计在2022年有所降温，但2021年之前已并未交付的项目预计仍将对2022年营收有巨大增量贡献。

企业增值服务的体系逐渐成形，增值服务收入持续快于基础服务，也为行业盈利水平的稳定作出贡献。

物业管理行业具备广阔的前景，头部公司优势巨大，市场集中度预计持续提升。

在头部公司内部，我们预计国有企业的竞争优势将在2022年集中体现。

人才激励、业务拓展、并购融资等诸多方面的优势，决定了2022年可能是国有物业管理龙头竞争优势确立的年份。

▍行业规模快速壮大，市场直拓乘风破浪。

行业水大鱼大，整体收入规模超万亿，头部公司市占率低于3%，且规模经济效应明显。

2021年，上市企业（以规模以上物业管理上市企业为样本，下同）收入增长49%，较2020年明显提速7个百分点。

在管面积也增长49%，较2020年基本持平。

2021年底行业合管比1.65，较2020年底有所下降，但储备面积仍然庞大。

关联方交付、市场直拓和并购都贡献良多。

其中外拓是大多数企业规模扩张的主要来源，不少企业重视以战略合作方式拓新盘，也开始培育拓存量盘的能力。

▍并购市场喧嚣散去，回归天朗气清。

2021年并购市场一度极为活跃。

但到2021年底，并购赖以加速的“股权融资——并购扩张——业绩上调——继续融资”链条基本不复存在，行业此前频繁融资的企业基本失去股权融资机会，因而并购市场估值也明显下降。

2022年是考验投后整合的一年，强并购公司有望停下脚步，梳理旗下品牌和团队。

市场也颇有一批企业，如华润万象生活、金科服务等，后发制人，不仅在手大量现金，更在2022年对并购充满期待。

我们相信，2022年并购市场仍将保持一定热度，楼龄新区域密的中型住宅物管公司仍可能极具吸引力，投后整合则将向强管控转变。

▍社区增值服务提质扩围，案场咨询服务或江河日下，科技业务成未来之星。

2021年，上市企业社区增值服务收入增速68%，明显高于综合营收增速。

社区增值服务收入占比达到16%，毛利占比则达到25%，都较2020年提升2个百分点。

2021年每月每平米VAS达到0.62元，ARPU值增速有所放缓，增速较之2019年高点有较大的差距。

但这可能是因为很多打样出色的社区增值服务并未能广泛推广，很多企业规模增长太快所造成，并不能证明社区增值服务发展乏力。

非业主增值服务收入同比增长39%，低于整体营收增速。

我们认为，案场和咨询的收入增长逐渐乏力，不仅和房地产周期有关，更和房地产营销模式变化、物业管理中小企业市场地位变化有关。

我们相信，案场和咨询业务的总收入占比可能持续缩减。

2021年，很多企业不约而同将当前规模尚小的科技服务板块独立为一个新板块，这既反映了硬技术更加成熟，也说明了软平台实力足以开展BPASS的外拓。

▍行业盈利能力有望保持基本稳定，预计2022年业绩继续高速增长。

2021年，上市企业毛利率26.6%，较之2020年的26.9%微幅下降。

增值服务收入占比提升，科技应用管理优化，抵消了楼龄变长、补贴退坡等因素的影响。

因为企业盈利能力保持基本稳定，故而2021年行业的业绩也基本稳定。

行业2021年归母净利润增速51%，股息分派率33%，平均股息率2.35%。

▍风险提示：部分企业应收款不能收回的风险。

部分公司业务、人员和财务不能独立的风险。

部分物业管理公司利润率下滑的风险。

并购后的整合风险。

▍投资策略。

2021年物业服务企业的在管面积、营业收入均高速增长，市场直拓、并购和关联方交付三管齐下。

尽管并购市场预计在2022年有所降温，但2021年之前已并未交付的项目预计仍将对2022年营收有巨大增量贡献。

企业增值服务的体系逐渐成形，增值服务收入持续快于基础服务，也为行业盈利水平的稳定作出贡献。

物业管理行业具备广阔的前景，头部公司优势巨大，市场集中度预计持续提升。

在头部公司内部，我们预计国有企业的竞争优势将在2022年集中体现。

人才激励、业务拓展、并购融资等诸多方面的优势，决定了2022年可能是国有物业管理龙头竞争优势确立的年份，物管领域大国企相对于民企的优势，甚至超过房地产行业。

我们看好蓝筹物业管理公司，推荐华润万象生活，保利物业，招商积余，中海物业，金科服务，绿城服务，碧桂园服务和旭辉永升服务。