平安证券-星盛商业-6668.HK-业绩如期高增，外拓步伐稳健-210730

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投资要点事项：7月29日星盛商业发布正面盈利预告，预计公司2021年上半年归母净利润较2020年同期增长不低于40%。

平安观点：商业运营良好，业绩如期高增：公司预计2021年上半年归母净利润同比增长不低于40%，增长主要因现有项目运营出色，业绩增长显著；同时前期顾问咨询项目数量显著增加，相关服务收入预期录得增长。

2021年1-6月，公司可比同店销售额较2019年（无疫情）增长近8%；2021年1-6月，全口径销售额较2019年（无疫情）增长20%。

公司于上市之初订立归母净利润“五年五倍”、年复合增速约38%的预期增长目标，此次中报盈喜预告为公司上市后首次业绩兑现。

2021H1尚有上市费用等一次性费用对利润的拖累，预计后续利润增长仍有提升空间。

存量项目运营显著改善：存量项目中，收益贡献最大的“福田星河COCOPark北区”已于2020年完成开业以来最大力度升级改造，为公司积累存量项目改造经验。

同时“福田星河COCOPark南区”步入首个完整运营年，凭借其优越的区位及北区成熟项目带动，预计2021年该项目销售额及利润有望录得较好增长。

新拓项目质地优良：公司近期新拓展厦门星河COCOPark、广州国际医药港购物中心项目，均处城市核心地段，为公司深耕大湾区、拓展布局版图、品牌影响力夯实奠定基础。

其中厦门项目与厦门特房集团订约，采用整租模式，合约期20年，面积约为7.35万平米；广州项目面积约为11.57万平米，3公里范围内暂无直接竞争对手。

公司创新运营模式，与业主方成立合资公司，整租购物中心项目，再由合资公司全权委托星盛商业进行品牌及管理输出模式运营，不仅可赚取商业运营的收入和利润，还可通过合资公司的小比例参股，分享固租与租金提升之后的超额收益。

投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，盈利能力持续优化。

公司存量项目改造经验丰富，现有项目运营效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，商业运营版图不断扩大，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可。

维持此前EPS预测，预计2021-2023年EPS分别为0.18元、0.25元、0.35元，当前股价对应PE分别为21.9倍、15.5倍、11.2倍，维持“推荐”评级。

风险提示：商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；疫情反复或对购物中心运营产生负面影响；商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期。