光大证券-绿城服务-2869.HK-2021年度业绩点评：均衡发展，稳中求进-220403

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事件：公司发布2021年度业绩报告，营收增长24%，归母净利润增长19%2021年度报告期内，公司实现营业收入125.7亿元，同比增长24.3%；归母净利润8.5亿元，同比增长19.1%；期末在手现金43.1亿元，毛利率为18.5%，净利润率为7.1%，归母净利润率为6.7%。

点评：具备品牌和规模优势，各板块业务均衡发展，科技赋能稳中求进1）具备品牌和规模优势：公司登陆资本市场时间较早（2016年），行业经验丰富，2014-2021连续12年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名，获得“2021年中国品质物业服务领先企业称号”；截至2021年末，在管面积超过3亿平方米（其中第三方占比约83.8%），同比增长21.4%；合约面积超过6.5亿平方米（其中第三方占比87.7%），同比增长21.9%，合约面积/在管面积的比值为2.1，在行业同口径数据横向比较中处于较高水平。

2）均衡发展，稳定性高：2021年，三大业务板块物业服务、园区增值、咨询服务的营收分别为77.7亿元（同比增长21%）、28.4亿元（同比增长30%）、19.6亿元（同比增长31%）；三大板块的营收占比分别为61.8%、22.6%、15.6%，毛利占比分别为41.7%、33.0%、25.3%，各业务板块发展较为均衡；利润水平来看，2019-2021年综合毛利率分别为18.1%、19.1%、18.5%，净利率分别为5.5%、7.3%、7.1%；销管费率分别为10.7%、10.4%、10.0%，公司经营稳定性较高，各项指标波动率较小。

随着澳大利亚疫情常态化，公司境外文教子板块MAG（隶属于园区增值板块）的经营基本恢复正常，2021年营收超过3.8亿元，同比增长37%。

3）科技赋能，稳中求进：公司近年来在孵化科技业务，建设智慧园区方面成果颇丰，下属多家企业（绿城信息、慧享信息、绿城建科等）获得高新技术企业认证，享受15%的优惠所得税率；2021年，公司组建了数智科技集团，对内进行科技一体化赋能提升效率，对外加大科技成果输出，力争在未来社区建设和政企科技服务中获取更大的发展空间。

盈利预测、估值与评级：公司具备品牌优势和规模优势，合管比在行业中处于较高水平；三大业务板块稳健均衡发展，经营稳定性高；近期发力科技赋能，下属多家科技公司获得高新技术企业认证。

由于当前物业行业竞争加剧，我们下调2022-23年归母净利润预测至10.8亿元（下调12.3%）、13.7亿元（下调8.8%），新增2024年归母净利润预测为17.1亿元，当前股价对应2022-24年PE估值为20倍、15倍、12倍。

公司品牌优势明显，经营稳定性高，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：当前物管行业竞争加剧，第三方外拓或存在较大不确定性。