亿翰智库-时代中国控股-1233.HK-稳健运营，2022销售目标650亿元-220402

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核心观点：时代中国在2021年大幅放慢拿地节奏，专注于销售方面的安排，并盘活存量资产，以此获取更大的现金流，得益于此，企业发展步伐更为稳健，平均销售单价逆势上升24.7%，时代中国更是在2021年年报业绩会中提出调降2022年销售目标，放慢脚步，更加从容地安排项目进度。

一、销售单价逆势上扬，广佛两城单价同比上升超40%2021年，时代中国控股在销售面积大幅下降的背景下依旧可以控制销售金额的降幅，主要是由于企业期内推出了多个地理位置较好的优质项目，多数城市的销售均价均有较高涨幅。

2022年时代中国的销售目标降至650亿元，主动调低销售规模目标，也能反映出企业发展战略重心从以规模为导向转变成以利润、资金、产品为导向，对于企业的长远发展而言未尝不是一个较为明智的选择。

二、公开市场拿地力度降七成，城市更新持续转化2021年时代中国拿地节奏放缓，权益拿地金额大幅下降73.4%。

企业大量压缩招拍挂开支的底气在于其充沛的城市更新项目，2021年期内，时代中国成功将3个项目转化为土地储备，总建筑面积为99万平米。

截至2021年底，时代中国拥有135个城市更新项目，预估总货值超过1万亿，这些货值将随着城市更新项目的进展不断转化成企业的可售货值。

三、收入稳步增长，债务结构持续优化盈利方面，尽管结转规模上升带动了时代中国营业收入的上升，不过由于结转项目的毛利润率的下行以及减值的上升，导致企业利润率为下降趋势。

债务方面，企业三道红线仅剔除预收款的资产负债率还未归绿，管理层表示将尽全力在2022年底完成达标，偿债压力较小，对于年内即将到期的债务均有完善的计划安排。