亿翰智库-中国海外发展-0688.HK-一线销售超千亿，商业资产结构持续升级-220402

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核心观点：2021年中国海外发展保持稳健运营的能力，实现销售规模、营业收入的稳步提升，商业价值也不断释放，我们认为主要有两个原因，一是坚持深耕核心城市，10城销售过百亿，一线城市销售超千亿；二是稳健的财务结构和优秀的融资能力，使企业在市场上腾挪空间较强，促使资产结构不断升级。

一、十城销售过百亿，一线销售过千亿2021年，中国海外发展实现销售金额3695亿元，销售均价19545元/平米。

公司坚持城市深耕，在31个城市的销售金额进入当地市场的前三名，一线城市（含港澳）合计销售额超过千亿。

公司销售区域集中在华南、华东和华北，因此在投资上也保持定力，公司在京津冀、长三角和粤港澳大湾区拿地金额超过千亿元，占比73%，总货值达到2096亿元。

二、收入稳步增长，强化商业资产结构升级2021年中海实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%，毛利润率和净利润率分别实现23.5%和17.8%，保持领先水平。

公司含宏洋的已售未结转金额2662亿元，预计结转收入能够实现稳步提升。

除了地产业务以外，中海的商业项目也迎来入市高峰，持有的商业项目运营建筑面积增加94万平米，最终公司商业物业收入（不含宏洋）达到51.7亿元。

2022年，中海商业项目将继续加速入市，预计新增商业运营建筑面积135万平米，支撑商业实现可持续增长。

三、偿债指标可调整空间大，融资成本继续下行公司债务结构合理，三道红线指标距离上限有较大空间。

2021年实现净负债率31.1%，剔除预收账款后的资产负债率为53.6%，扣除受限制资金后的现金短债比为2.4倍，偿债能力整体较强。

融资方面，中海多笔融资创下近五年同期同类产品最低利率，展现了公司优秀的融资能力。

在此基2021年中国海外发展保持稳健运营的能力，实现销售规模、营业收入的稳步提升，商业价值也不断释放，我们认为主要有两个原因，一是坚持深耕核心城市，10城销售过百亿，一线城市销售超千亿；二是稳健的财务结构和优秀的融资能力，使企业在市场上腾挪空间较强，促使资产结构不断升级。